一、石油企業物業管理現狀

１．居民物業管理的消費觀念還沒有確立，物業服務收費與普通老百姓的承受能力還不完全適應。長期依靠單位付費的居民沒有付費意識，認為買房也就等于買了服務，沒有交服務費的意識。還有的業主認為交了物業管理服務費，物業管理企業應該將所有的包下來，不管是公共部位還是自用部位的修理，均不應該收費。由于物業服務具有廣泛性，服務對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家，某一戶，物業公司不會因少數業主不交物業費就停止服務活動，而不交費的住戶，卻仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法，長此以往就會形成惡性循環：業主欠費———物業公司虧損———服務質量下降———業主長期拒交費。

２．老區硬件設施老化，服務與需求不成正比。由于老區多數由二級單位自行開采，由于當時設計缺陷，環境及配套設施不完善、小區公攤面積有限，雖然油氣田公司每年都投資進行小區綜合整治，可仍無法滿足居民的生活需求。如：停車場地少，亂停車現象嚴重；綠化面積小、居民活動空間有限；商服布局不合理、閑雜人等出入自由，車雜聲、叫賣聲嚴重影響居民正常生活，加之一些外來雜亂人口影響居民的安全，這些都無法與市場運作開發商的新樓盤相比。

二、石油物業管理企業轉變服務的方式

四川油氣田物業管理涉及面廣、人員多、情況復雜，改革牽扯到各方利益，實施市場化管理運作初期遇到了不少問題和困難，需要物業管理企業轉變服務方式，實現從規范化到標準化，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從單一的物業管理服務到多元的資產管理。

１．加強物業公司自身建設，提高服務質量，打造物業品牌。油氣田物業管理公司應加強自身建設，樹立正確的服務理念，不斷提高服務質量，追求服務精細度，加強員工素質的培養。為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主感到“花錢買服務”是值得的。一是要加大對物業基礎設施、設備技術改造力度。尤其是對水電暖供給系統進行優化和提升，努力減少系統損耗和流失，最大限度地控制和降低物業管理成本。二是實現物業信息化管理，應用科技提供優質服務。在小區應用信息系統，使物業管理工作能夠實現自動化。三是培養知識型員工，向業主提供優質服務。知識型員工考慮問題周全，辦事效率高，處理解決問題的價值取向永遠是雙贏、多贏、不傷害別人。四是建立以家園文化為主題的企業文化體系。以硬件拉動人的觀念提升，以軟文化融入情感互動，開展節日期間文化服務，建立與用戶情感交融的橋梁和紐帶，形成企民攜手、共鑄和諧的發展環境。五是塑造品牌物業形象，提高企業知名度。把企業理念、企業品質貫穿到每一次管理服務活動中，用規范的行為形象、統一的視覺形象，凝聚出物業管理的企業形象，煉成物業管理企業的金字招牌，全面提升企業品牌形象和知名度。

２．建立良好的內部、外部溝通機制。油氣田物業管理公司可利用房產管理的集中性、服務住戶的標準化等優勢條件，建立良好的內外部溝通機制。物業公司內部要與規劃計劃、生產管理、服務監督、經營考核等相關部門建立良好溝通機制，從生產到經營考核形成一套完整的考核機制。與企業外部建立良好的溝通機制，全面了解市政府出臺的收費政策，借鑒其他兄弟單位收費政策、方式等，吸取先進經驗。

３．充分發揮社區和業主委員會的作用，參與企業物業管理。將物業管理納入社區建設統一管理，針對物業管理對社區的地位和作用還不夠突出的實際情況，實行業主自治管理與物業管理企業專業管理相結合的方式，通過發揮業主委員會作用，真正體現出讓業主“當家作主”，從而發揮廣大業主的積極性，共同抓好物業管理工作。

本文作者：董蘭、蔣健 單位：中國石油西南油氣田家益公司、中國石油西南油氣田公司川東北氣礦