一、房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)原因

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期方面，我國房地產(chǎn)周期大體有以下規(guī)律:房地產(chǎn)周期的頻率7年~8年為一個周期,大約發(fā)展5年,之后低落2年,而且隨著市場及行業(yè)的成熟,此周期有延長的趨勢；我國房地產(chǎn)的周期中,低落期較短,繁榮期較長,顯示出市場需求持續(xù)旺盛的特點(diǎn)；從銷售增長和投資增長的關(guān)系來看,銷售增長直接影響到投資的增長。在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，房地產(chǎn)的開發(fā)與多個行業(yè)息息相關(guān),這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品的更新周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。內(nèi)部風(fēng)險。決策中的風(fēng)險。由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實以及決策者決策能力低下等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。預(yù)算管理中的風(fēng)險。由于企業(yè)內(nèi)部沒有建立合理的預(yù)算管理制度,或者不作細(xì)致的財務(wù)分析,將預(yù)算只停留在具體數(shù)字和表格層面上,企業(yè)無法確立目標(biāo)利潤,不能測算和分解落實各項成本指標(biāo)。成本管理中的風(fēng)險。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度控制,忽視了成本費(fèi)用控制,未將成本費(fèi)用控制上升到成本管理層次,沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身的成本管理優(yōu)勢。資金管理中的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資,需要大量的資金參與運(yùn)作,其資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款四部分組成,一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險,出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)危機(jī)的概率就非常大。經(jīng)營管理中的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式

1.債務(wù)風(fēng)險方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度,但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主,大量的開發(fā)資金來源于借貸。

2.利率變動風(fēng)險方面。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間,受通貨膨脹等因素影響,貸款利率會發(fā)生增長變化,政府為了進(jìn)行宏觀調(diào)控,抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn),執(zhí)行加息的政策,利率的增長增加了公司的資金成本,從而抵減了預(yù)期收益。

3.財務(wù)管理風(fēng)險方面。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)所反映的財務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中資金往來結(jié)算頻繁、量大,涉及面廣,勢必增加企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任。

4.再籌資風(fēng)險方面。房地產(chǎn)企業(yè)如果資產(chǎn)負(fù)債率過高,企業(yè)對債權(quán)人的償債保證將降低,增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度,很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險綜合評價指標(biāo)體系

1.選取原則

目前，關(guān)于財務(wù)風(fēng)險評價和預(yù)警已經(jīng)有不少學(xué)者做出了不少成績，但是不同類型的公司會有其自身的特點(diǎn)，再考慮到我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動現(xiàn)實情況中存在的特點(diǎn)和規(guī)律的情況下，本文構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)遵循了如下原則：科學(xué)性原則與全面性相結(jié)合。構(gòu)建針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)體系的必須從財務(wù)管理理論出發(fā)來，根據(jù)現(xiàn)象挖掘原因，設(shè)計的指標(biāo)體系能夠?qū)χ饕绊懸蛩厝孀龀隹茖W(xué)合理的描述。可操作性原則與可比性相結(jié)合。在構(gòu)建評價指標(biāo)體系時，由于條件的局限性必須要求要求指標(biāo)體系所使用的全部數(shù)據(jù)均能通過現(xiàn)有的上市公司財務(wù)報告獲得。此外在評價指標(biāo)計算方法上要能夠?qū)ν粫r期樣本公司的財務(wù)數(shù)據(jù)橫向可以進(jìn)行比較。動態(tài)評估原則。企業(yè)從創(chuàng)立開始，就進(jìn)入資金運(yùn)轉(zhuǎn)、循環(huán)的過程，在這一過程中面臨的財務(wù)風(fēng)險也就處于不斷的變化過程中。且由于處于不同的發(fā)展階段財務(wù)風(fēng)險也會呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)，甚至其強(qiáng)度也不同。所以，財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展而變化，在動態(tài)調(diào)整的過程中保證其適應(yīng)性。

2.評估指標(biāo)的篩選

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實情況，在選取指標(biāo)時會需要考慮到以下方面：一是針對財務(wù)風(fēng)險的就是到期無法償債的表現(xiàn)，而房地產(chǎn)行業(yè)高投資，項目周期長的特點(diǎn)決定了資產(chǎn)負(fù)債率偏高，所以償債能力是必須要重點(diǎn)考慮的方面；二是企業(yè)運(yùn)營能力和盈利能力會直接或間接地影響到財務(wù)風(fēng)險水平，反映這方面能力的指標(biāo)也必須考慮；三是從以往研究發(fā)現(xiàn)，從企業(yè)發(fā)展情況來看，如果存在較大財務(wù)風(fēng)險甚至陷入財務(wù)困境，企業(yè)會提前呈現(xiàn)出發(fā)展速度減緩或停滯不前的現(xiàn)象，發(fā)展速度的指標(biāo)也必須得到反映。四是在實際運(yùn)營中，現(xiàn)金流量指標(biāo)基于收付實現(xiàn)制，更為客觀地體現(xiàn)企業(yè)償債的能力；五是考慮到部分財務(wù)指標(biāo)具有一定的相關(guān)性，如果相關(guān)系數(shù)非常之大甚至可以考慮替代效應(yīng)。構(gòu)建了初選指標(biāo)體系后，設(shè)計關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險調(diào)查問卷。利用調(diào)查人員假期時間，對所在地的房地產(chǎn)企業(yè)和部分知名房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員直接調(diào)查與訪談并現(xiàn)場填寫。經(jīng)相關(guān)統(tǒng)計分析后，統(tǒng)計有效問卷份，將得分超過3分并且出現(xiàn)頻率超過50%的指標(biāo)都納入財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系。問卷數(shù)據(jù)來源于各個省的直轄市，北京近十個地市的房地產(chǎn)企業(yè)。由于條件所限，大多為非上市公司，涉及的上市公司有保利地產(chǎn)和金地地產(chǎn)等。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性原則，實證研究的是上市公司的財務(wù)資料，而調(diào)查問卷的調(diào)查對象大多為非上市公司，所以調(diào)查問卷只能作為指標(biāo)選取的參考。因此需要參考學(xué)者專家的意見確定本研究選用的指標(biāo)體系。在對評價指標(biāo)逐一分析和篩選的過程中，運(yùn)用相關(guān)性分析，剔除高度相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行替代。

3.綜合評價指標(biāo)體系的建立

根據(jù)投資風(fēng)險的相關(guān)的指標(biāo)：速動比率、存貨流動負(fù)債比率、資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)指標(biāo)通過來反映企業(yè)償債能力來體現(xiàn)企業(yè)的籌資風(fēng)險水平；根據(jù)資金回收風(fēng)險指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來反映回收環(huán)節(jié)可以用營運(yùn)的能力；根據(jù)投資風(fēng)險中的相關(guān)指標(biāo)：銷售凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率來反映企業(yè)獲取利潤的能力；根據(jù)成長風(fēng)險相關(guān)的指標(biāo)：凈資產(chǎn)增長率、主營業(yè)務(wù)收入增長率、營業(yè)利潤增長率來反映企業(yè)的發(fā)展能力；根據(jù)現(xiàn)金流風(fēng)險相關(guān)的指標(biāo)：現(xiàn)金流動負(fù)債比率、現(xiàn)金凈流量對銷售收入比來反映現(xiàn)金流風(fēng)險水平。

4.評估方法的選擇

對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價時，需要選取一個能夠在理論中證明并能夠在實踐中運(yùn)用科學(xué)評價方法。在綜合評價方法的運(yùn)用中，目前運(yùn)用比較廣泛的是層次分析法、模糊綜合評價法和數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法、灰色系統(tǒng)理論、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法等。其中層次分析法和模糊綜合評價法是要求將主客觀研究結(jié)合，有時候由于評價的主觀性在某些情況下并不完全可靠，需要通過分析結(jié)論來進(jìn)一步證明其科學(xué)性。灰色系統(tǒng)理論對指標(biāo)間相關(guān)關(guān)系的影響無法解釋。主成分分析、因子分析基于數(shù)理統(tǒng)計學(xué)的原理，剔除了主觀因素的影響，客觀性指導(dǎo)性強(qiáng)；同時消除了指標(biāo)間相關(guān)關(guān)系的影響，適宜于評價指標(biāo)間存在相關(guān)關(guān)系的對象系統(tǒng)的綜合評價。相對于主成分分析，因子分析不僅可用于比較評價對象，還可以找出影響評價結(jié)果的因素。

四、財務(wù)風(fēng)險處置措施

1.房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范

多元融資,降低負(fù)債。通過融資渠道多元化、合理搭配資本權(quán)益比率等方法,控制企業(yè)資本成本、改善資本結(jié)構(gòu)以減輕籌資壓力、降低財務(wù)風(fēng)險,從而有效降低資產(chǎn)負(fù)債率。科學(xué)決策,嚴(yán)格監(jiān)管。在內(nèi)部控制上,企業(yè)可以建立一個強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu),組成最高決策人參加的,以財務(wù)部門為首的內(nèi)部控制小組,定期進(jìn)行檢查和考核,來加強(qiáng)內(nèi)部管理。同時,對各階段成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃,按既定的制度和目標(biāo)實行監(jiān)督管理,最大程度地避免人為因素的不利影響,提高成本管理績效。強(qiáng)化素質(zhì),謹(jǐn)慎運(yùn)作。一方面財務(wù)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)工程管理、成本控制等相關(guān)專業(yè)知識;另一方面還要加強(qiáng)財務(wù)人員的職業(yè)道德修養(yǎng);同時,房地企業(yè)還要通過對決策者的培訓(xùn),提高他們的財務(wù)管理素質(zhì),從而進(jìn)行準(zhǔn)確的財務(wù)決策。在運(yùn)作中,企業(yè)要加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和可行性研究,提高所投資金的安全合理性,避免盲目性,提高資金利用率,使企業(yè)步入良性循環(huán)。

2.完善財務(wù)管理的機(jī)制

搞好資金管理,提高利用效率。注重現(xiàn)金的管理,制定資金使用計劃,保持現(xiàn)金收支平衡;加強(qiáng)建筑材料的管理,在保證產(chǎn)品質(zhì)量前提下,采取措施盡量減少因管理不善而造成的損失;加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理,制定合理的信用政策,盡快收回應(yīng)收賬款,降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。加強(qiáng)成本管理,注重目標(biāo)效益。確定開發(fā)項目成本和開發(fā)項目范圍,提高開支標(biāo)準(zhǔn),準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)產(chǎn)品成本;建立兩級成本核算管理體系,實行成本責(zé)任制,統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級管理;實行全過程成本管理,努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。施行預(yù)算管理,發(fā)揮預(yù)警作用。現(xiàn)金流預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確資金使用計劃,量化未來預(yù)期收益,準(zhǔn)確預(yù)測未來現(xiàn)金流入量和流出量,建立滾動式的周期現(xiàn)金流量預(yù)算;項目預(yù)算，應(yīng)對工程項目進(jìn)行預(yù)測分析,并對每一項目作出可行性研究報告,細(xì)化投資項目,分別預(yù)算;財務(wù)預(yù)算，財務(wù)各職能部門應(yīng)通力合作,控制預(yù)算執(zhí)行情況,及時反饋問題;籌資預(yù)算，企業(yè)在項目投資前應(yīng)合理確定籌資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu),選擇籌資方式,制定債務(wù)償還計劃。完善制度管理,規(guī)范財務(wù)行為。一方面,企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及財務(wù)管理的特點(diǎn),結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,積極探索從征地動遷到工程建設(shè),再到商品房營銷,最后到物業(yè)管理整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度,形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。另一方面,財務(wù)管理部門可以適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗及國外管理經(jīng)驗,加快我國開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。

五、結(jié)語

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品生產(chǎn)的特殊性和資金鏈的特殊性，所以對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的風(fēng)險進(jìn)行分析，通過近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的案例建立評估模型，并對財務(wù)風(fēng)險識別模型的有效性和實用性進(jìn)行了驗證，再根據(jù)評估和研究分析之后提出相應(yīng)的解決措施，這樣更利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

作者：王德力 單位：沈陽嘉祺置業(yè)有限公司