本文作者：王方舟 單位：北京交通大學中國產業安全研究中心

北京物業管理產業發展現狀

北京市物業企業的主題，不管從項目個數或管理的建筑面積上都占據絕對優勢（2007-2009年項目數量和管理建筑面積見表2）。但是，近年來商業類地產開發比例趨于上升，今后北京市的商業物業存在著很大的發展空間。總之，北京市物業管理產業還處于發展初期，趨向于勞動密集型產業，目前大部分工種所需要的人員并沒有要求較高的專業知識和技能。北京市物業管理企業規模的擴大和數量的增長，提供了更多就業崗位，為解決北京市就業問題，乃至為維護北京市的社會穩定起到了一定的積極作用[2]。

北京物業管理產業戰略環境分析

北京市物業管理的戰略環境分為宏觀環境和微觀環境，宏觀環境主要包括政治與法律環境、經濟環境、社會文化環境和技術環境，微觀環境主要包括競爭環境。政治與法律環境。北京市物業管理處圍繞《北京市物業管理辦法》制定了近40個政策文件，這套政策主要是解決三大問題：一是政府要認清物業管理產業目標，運用專業化管理實現北京市住用安全這個終極目標；二是物業公司應該提高尊重業主的財產權利意識，加強物業法規學習，更好地為業主服務。三是業主和物業公司之間能站在法制的平臺上平等對話。經濟環境。北京市物業管理正逐步推向市場，進行專業化的物業管理。北京物業管理產業的服務范圍逐步擴大，不僅包括住宅物業和商住物業，還包括學校、醫院、政府辦公大樓、市政道路等公共物業區域。更多的公共物業推向市場將給北京所有物業管理企業帶來新的機會[3]。社會文化環境。北京市小區業主對居住環境的要求向舒適、和諧的高層次轉變，業主認識到良好的物業管理使房產保值以至升值。物業管理向綜合小區管理轉變，吸引越來越多技術型人才和專業型管理人才進入這個行業，從業人員的整體素質不斷提高[4]。技術環境。國家建設部推出了住宅產業化的一系列政策，促進北京市住宅產業向集約型、質量型轉變，物業建設向智能化發展。網絡化、智能化管理服務成為當前和今后一段時期物業管理企業競爭制勝的關鍵所在和基本管理服務手段。

潛在的進入者。對于北京物業管理行業來說，除了政府核準資質外，進入幾乎不存在明顯的壁壘，發展商、承包商、房地產中介公司、酒店業、渠道運營商都是潛在的進入者。北京市物業管理行業的利潤率較低，對新進入者缺乏吸引力，物業管理市場對新進入的品牌也需要相當長的認知和接受過程，新進入的物業管理企業很難對現有企業構成威脅。替代品的威脅。北京市正在大力推動城市社區建設，完善社區服務體系，北京市物業管理已取代舊有的房屋管理體系，促成了社區管理體系的變革，沒有受到替代品的威脅。購買方的議價能力。北京市現行物業管理模式較落后，業主對物業管理認識不成熟，單個業主常以拖欠或拒交管理費進行對抗，當大多數業主有組織的進行議價時，其議價能力相當強。供應方的議價能力。北京市物業管理行業除了水、電、煤氣等少數壟斷部門外，其余服務供應者的討價還價能力較弱。物業管理行業勞動力總體素質不高，勞動者的討價還價能力處于弱勢地位。行業內部現有競爭者的爭奪。北京市物業管理行業內企業數量較多，規模普遍較小，造成行業極度分散。物業管理行業的固定資產投資相對較少，物業管理企業退出障礙小。

北京市物業管理的戰略選擇

北京物業管理實施精細化服務戰略有助于整個行業服務質量的普遍提高和物業管理企業的成本控制。實施精細化服務戰略，打破北京物業管理壟斷及服務產品同質化，搭建市場競爭平臺，讓物業服務的消費主體（即業主大會）購買服務，從而培植新興服務市場，促使物業管理內容的細化與創新，實現物業資源要素的優化配置[5]。精細化物業服務戰略的關鍵在于準確，包括5個職能化戰略：服務標準、人力編制、服務流程、服務計量和服務成本控制。北京物業管理產業必須能順應低碳經濟發展這一歷史潮流，抓住契機，倡導低碳物業管理，引導物業管理企業經營管理模式向低碳物業管理模式轉變，提高物業管理對可再生能源、資源的循環利用率，增強廣大居民環保意識，為建設低碳北京提供支持[6]。具體做法：研究出臺《北京市物業管理“低碳”導則》；熟練掌握低碳節能設備的安裝、使用和維護；對建筑垃圾含碳的回收，統一進行科學再利用；加強“雙綠化”（即社區綠化和屋頂綠化）；為業主樹立節能環保的學習榜樣，提供低碳的專項服務；提供低碳的生活氛圍及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使業主自覺做到“生活需要低碳，低碳是為了更好的生活”。

規模化選擇主要是針對目前北京市物業服務企業的發展現狀而提出的。當前，北京物業管理企業規模偏小，多數企業品牌知名度不高。根據北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處提供的數據，2007-2010年北京市一、二級物業企業數量所占比率很低，其中，一級比率不足4%，二級比率也不足9%。與國外知名物業服務企業差距較大，產業帶動作用有限。2007-2010年北京市平均每個物業管理企業管理的項目不足2個，2010年平均只有1.3個，也就是說多數物業服務企業只管1個物業項目，部分有點規模的才管2個及以上項目。2007-2010年北京市平均每個物業管理企業管理面積分別為12.29、12.31、10.14和10.23萬平方米。2010年，北京市114家一級物業的管理面積也只是剛達到一級資質規定的管理面積要求。同時，根據中國物業管理企業100強排行榜，北京市本區登記位居前10位的物業管理企業在管物業總建筑面積（包括在管本市物業和外地物業的總建筑面積）總計2,197萬平方米，由此計算北京市物業管理行業發展集中度（CR10）為5.19%，遠低于深圳物業管理行業發展集中度（CR8=23.6%）。基于以上分析，目前北京市物業管理企業管理規模過小，造成人力資源的浪費，不能產生規模效益，致使北京市多數物業管理企業缺乏發展后勁，無力進行品牌建設，難以提高物業管理服務水平。另外，目前企業規模狀況不太可能出現由于物業管理面積增大導致規模不經濟的現象。例如，新加坡兩家物業服務公司的管理面積分別達到3,500萬平方米以上，中海物業管理有限公司管理面積5,000萬平方米，都創造了諸多規模化效應，因此，現階段北京市物業管理產業走“智慧化”發展戰略，必須先走規模化戰略，力爭在“十二五”期間物業管理行業發展集中度（CR10）達到20%。