一、“逆按揭”的提出

（一）“逆按揭”的定義

所謂“逆按揭”是一個泊來詞，又可以稱為“倒按揭”或者“長者按揭回購”，英文名為（ReverseMortgage）。本文將其定義為：房地產所有權人（業主）在符合一定的年齡條件，依然享有該房地產絕大多數權利的前提下，將該房地產通過抵押等方式，從金融機構獲得一筆大額或長期穩定的收入。用通俗的話來理解就是“年輕的時候貸款買房，年老的時候用房子養人”。

（二）“逆按揭”的目的

“逆按揭”制度興起于荷蘭，發展最成熟的是美國，至今已運行了二十多年，在歐美、日本和新加坡等地，已經是一種比較成熟的養老模式，是當地社會養老保障制度的有益補充。“逆按揭”在不剝奪老年人原有房地產絕大多數權利的前提下，為老年人提供一筆穩定的家庭生活（養老）資金來源，并且通過契約形式明確該房地產未來的供應，是一種利用金融杠桿，既保障市民住房，又確保養老資金，還穩定擴展存量房供應的三全齊美的手段。

（三）“逆按揭”的條件

第一，要有大量屬于私人的可以自由流通的房地產。根據國家統計局的資料顯示，截至2010年末，我國城鎮居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有的私房，40.1%的家庭擁有房改后的購置房，38.0%的家庭擁有商品房。

第二，要有比較完善的市場條件。市場經濟是契約經濟、法制經濟，較為完備的法律制度能夠確保“逆按揭”過程中各方當事人的利益。改革開放三十多年來，《物權法》、《民法通則》、《合同法》等法律法規相繼頒布，為“逆按揭”創造了可靠的法律環境。

第三，要有比較完善的中介代理服務制度。我國的中介服務業、金融保險業已經取得了很大的進展，房地產業增加值占GDP的比重已超過5%，個人商業住房貸款規模已經突破四萬億等，表明傳統的房地產中介、金融服務體系已經逐步建立起來。第四，養老保障體系需要完善和補充。我國60歲以上的老年人口已占全國總人數的13.26%，社會已呈現“未富先老”和“空巢家庭”的局面，無論是社會養老，還是居家養老，核心問題是“錢”，實施“逆按揭”就是補償“錢”的有益途徑。

二、“逆按揭”的意義

（一）有利于保障老年人的居住權

“逆按揭”的提出，將比較好地解決老年人的“居者有其屋”和安享晚年的問題，老年業主在原房屋內繼續享受其居住權利的同時，可以獲得一筆不菲的補充資金，從而實現老人理想中的晚年生活。

（二）有利于多渠道提供養老資金

大城市老人退休后的收入只能維系基本生活，很難預防大的風險。以上海為例，退休家庭收入4000元，如果將環線內的1室戶（35平方米）計算，該房屋價值約80萬元，采用“逆按揭”，首付三成，可貸款額為56萬元，以20年計，月按揭款為3600元，這樣，家庭月收入約提高100%，將大大提高生活水平和抵御風險的能力。

（三）有利于盤活房地產市場，增加存量房的供應量成熟的房地產市場，存量房的交易量將超過增量房，一旦“逆按揭”啟動，將會有更多的存量房進入市場，為房地產市場提供可持續交易的房源。

（四）有利于減少家庭財產糾紛和矛盾“逆按揭”的出現，可以最大限度地維護老年業主的合法權益，并通過契約的方式，將該房地產未來的處置加以約定，有關機構可以作為監督履行單位，確保當事人的權益不受損失。

三、“逆按揭”的類型

（一）按抵押程度區分

1.百分之百的逆按揭,即業主將其房地產所有權全部抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，金融機構即可對該房地產進行處分。這種方式能讓業主獲得最大的利益，但繼承人一無所有。

2.非百分之百的逆按揭,即業主將其房地產的一部分價值抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，繼承人可根據約定與金融機構處理該房地產，或繼承人向金融機構償還貸款后取得所有權，或共同處分后獲得各自利益。

（二）按領取貸款方式區分

1.一次性領取，即簽訂“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”貸款，由業主全權支配。

2.分期領取，可分為按月、季、年或者其他約定的期限支付給業主，又可以分為：無固定期限計劃、定期計劃和組合貸款計劃。

（三）按自由度區分

1.按正常的利率和時間，即按約定的利率和期限進行領取，非經雙方同意不得修改，這對雙方均存在一定的風險。

2.“透支戶口”方式，即允許業主自己控制款項發放的時間和金額數目，其好處是只有被提取金額的部分會被計算利息。

三、上海實行“逆按揭”的條件

（一）上海大多數市民擁有住房

截至2009年，上海79.2%的市民擁有私有產權房屋，數量龐大的“私有住房”，為“逆按揭”提供了堅實的物質基礎。

（二）上海的老年人口呈持續上升趨勢

據第六次人口普查顯示，上海市65歲以上老人約有233萬，較10年前增加了約100萬，將領先全國10年進入老齡化社會，龐大的老齡人口為“逆按揭”提供了保障條件。