土地競(jìng)價(jià)申請(qǐng)文件的編制

　　編制土地競(jìng)價(jià)申請(qǐng)文件主要依據(jù)包括：國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)和政策文件，如《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和申請(qǐng)暫行條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)規(guī)劃管理辦法》等;上級(jí)土地主管機(jī)關(guān)對(duì)土地申請(qǐng)申請(qǐng)的批復(fù);土地管理使用單位提供的土地現(xiàn)狀分析報(bào)告;政府制定并批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃文本;土地或房地產(chǎn)專職評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地價(jià)格評(píng)估書(shū);土地置換小組研究確定的申請(qǐng)底價(jià)等資料。

　　1 競(jìng)價(jià)申請(qǐng)文件編制的主要內(nèi)容

　　土地置換小組和土地管理使用單位根據(jù)申請(qǐng)土地的特點(diǎn)和需要編制競(jìng)價(jià)申請(qǐng)文件，它是競(jìng)價(jià)人編制競(jìng)價(jià)申請(qǐng)、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書(shū)及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的依據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)包括申請(qǐng)土地的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件。申請(qǐng)文件通常主要包括：競(jìng)價(jià)公告、競(jìng)價(jià)須知、競(jìng)價(jià)規(guī)則、地塊現(xiàn)狀說(shuō)明、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、合同條件、附件等。

　　2.1 競(jìng)價(jià)公告。

　　競(jìng)價(jià)公告主要是對(duì)申請(qǐng)地塊的基本情況和控制性規(guī)劃指標(biāo)，參加競(jìng)價(jià)人的法律條件，競(jìng)價(jià)文件購(gòu)買的時(shí)間、地點(diǎn)和截止日期，競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)的提交截止時(shí)間，競(jìng)價(jià)申請(qǐng)聯(lián)系方式和地址等進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。其中，競(jìng)價(jià)申請(qǐng)地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)具體內(nèi)容涵蓋為：地塊編號(hào)、土地位置、總用地面積、凈用地面積、土地用途、規(guī)劃指標(biāo)、申請(qǐng)年限。

　　2.2 競(jìng)價(jià)須知。

　　競(jìng)價(jià)須知是對(duì)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)的法律依據(jù)、競(jìng)價(jià)人資質(zhì)與合格條件要求、競(jìng)價(jià)申請(qǐng)和報(bào)價(jià)應(yīng)提交的具體文件和要求等進(jìn)行具體的規(guī)定和詳細(xì)說(shuō)明，具體如下：

　　①法律法規(guī)。對(duì)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)開(kāi)展的合法性和國(guó)家相關(guān)的法律規(guī)范依據(jù)進(jìn)行說(shuō)明，國(guó)務(wù)院部門行政規(guī)章和地方政府規(guī)章以及競(jìng)價(jià)申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)遵循的公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)信的原則。

　　②競(jìng)價(jià)人資質(zhì)條件要求。此項(xiàng)應(yīng)具體的對(duì)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)人的資質(zhì)等級(jí)、銀行存款數(shù)額、注冊(cè)資金、財(cái)務(wù)狀況、技術(shù)要求及人員要求等進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，并對(duì)競(jìng)價(jià)人申請(qǐng)競(jìng)價(jià)應(yīng)提交的資信材料予以明確。

　　同時(shí)，詳盡說(shuō)明對(duì)競(jìng)價(jià)人資格預(yù)審的方法、時(shí)間和具體要求，還應(yīng)說(shuō)明是否接受聯(lián)合報(bào)名等內(nèi)容。

　　③競(jìng)價(jià)申請(qǐng)、報(bào)價(jià)和保證金要求。一是詳盡的說(shuō)明競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書(shū)的編制格式和要求，并附競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)和競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書(shū)范本。二是說(shuō)明應(yīng)繳納的競(jìng)價(jià)保證金數(shù)額，對(duì)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)和保證金提交的截止時(shí)間、地點(diǎn)和方式進(jìn)行說(shuō)明。三是對(duì)無(wú)效競(jìng)價(jià)申請(qǐng)、無(wú)效報(bào)價(jià)書(shū)和不按規(guī)定提交競(jìng)價(jià)保證金的情況進(jìn)行說(shuō)明，并說(shuō)明其相應(yīng)的處理方式。

　　2.3 合同條件。

　　競(jìng)價(jià)申請(qǐng)合同是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)成功后，申請(qǐng)人約束受讓人的關(guān)鍵性條文，合同內(nèi)容是否全面、準(zhǔn)確、詳細(xì)，是關(guān)系到競(jìng)價(jià)申請(qǐng)合同能否順利執(zhí)行，合同價(jià)款能否如期支付，能否維護(hù)申請(qǐng)單位利益的關(guān)鍵。競(jìng)價(jià)申請(qǐng)合同格式應(yīng)參照頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)管理暫行規(guī)定》合同范本，最終以申請(qǐng)單位和競(jìng)價(jià)受讓人雙方簽訂的合同為準(zhǔn)。

　　2.4 附件。

　　為了使競(jìng)價(jià)人對(duì)競(jìng)價(jià)情況詳細(xì)、深入的了解，以便于競(jìng)價(jià)人研究、分析報(bào)價(jià)，同時(shí)規(guī)范競(jìng)價(jià)人上報(bào)材料的規(guī)范性，競(jìng)價(jià)文件應(yīng)當(dāng)把競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書(shū)、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)單、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(文本)、土地使用權(quán)申請(qǐng)協(xié)議(范本)、土地使用權(quán)申請(qǐng)成交確認(rèn)書(shū)(范本)、土地使用權(quán)申請(qǐng)合同(范本)、規(guī)劃用地范圍圖及有關(guān)附圖、技術(shù)規(guī)范、技術(shù)資料等作為附屬性文件編入競(jìng)價(jià)文件。

　　3 競(jìng)價(jià)文件編制注意問(wèn)題及對(duì)策

　　3.1 競(jìng)價(jià)文件中常見(jiàn)的問(wèn)題包括文件格式不規(guī)范、文件內(nèi)容前后矛盾、文件內(nèi)容不全、文件的個(gè)別規(guī)定有待改進(jìn)等。

　　3.2 編制好競(jìng)價(jià)文件的對(duì)策。

　　①競(jìng)價(jià)文件應(yīng)具有針對(duì)性。競(jìng)價(jià)文件的編制應(yīng)針對(duì)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)的土地現(xiàn)狀、控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)、價(jià)款支付時(shí)間和比例等進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，讓競(jìng)價(jià)人了解競(jìng)價(jià)的具體情況和要求。

　　②競(jìng)價(jià)文件應(yīng)具有可操作性。競(jìng)價(jià)文件應(yīng)說(shuō)明競(jìng)價(jià)申請(qǐng)編制要求和資格預(yù)審要求。讓競(jìng)價(jià)人不但了解競(jìng)價(jià)要求，而且這些要求是競(jìng)價(jià)單位通過(guò)實(shí)施能夠?qū)崿F(xiàn)的。競(jìng)價(jià)文件應(yīng)明確地告訴競(jìng)價(jià)單位要怎樣的資質(zhì)等級(jí)、多少資金儲(chǔ)備、如何參與競(jìng)價(jià)、如何報(bào)價(jià)等。使競(jìng)價(jià)人清楚競(jìng)價(jià)規(guī)則，按照要求參與競(jìng)價(jià)。

　　③競(jìng)價(jià)文件內(nèi)容應(yīng)具有全面性。為實(shí)現(xiàn)競(jìng)價(jià)文件內(nèi)容全面，根據(jù)地方和軍隊(duì)土地申請(qǐng)競(jìng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)充實(shí)競(jìng)價(jià)文件，多了解地方和軍內(nèi)土地競(jìng)價(jià)申請(qǐng)時(shí)競(jìng)價(jià)文件存在的不足，針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題制定出相應(yīng)對(duì)策并編入競(jìng)價(jià)文件，以防止今后重現(xiàn);盡量把可能發(fā)生的情況考慮周全，特別是價(jià)款支付的時(shí)間和比例

　　④價(jià)款支付時(shí)間的明確性。競(jìng)價(jià)申請(qǐng)是否能取得圓滿成功，最終取決于競(jìng)價(jià)申請(qǐng)合同能否順利執(zhí)行至終止。競(jìng)價(jià)申請(qǐng)的合同價(jià)款金額較為龐大，競(jìng)價(jià)人往往是分期支付合同價(jià)款，因此必須寫明分期的階段和時(shí)間及金額等內(nèi)容。在競(jìng)價(jià)文件的合同范本中應(yīng)對(duì)土地申請(qǐng)價(jià)款的支付金額和時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)明確，避免雙方出現(xiàn)糾紛。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同價(jià)款不能如期支付的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)的明確。