一、當前社區居民自治成效不佳的主要原因

（一）業委會未起到引導和監督作用

當前尚未有法律明確業委會的法律地位和日常運作，業委會的自我管理存在著較多的問題，部分業委會存在濫用維修資金和未經征詢自行決定事項的問題，還有的業委會對自身職能認識不清，產生誤解，對居委會和房管部門的監督和指導不配合。同時業委會和物業服務企業運作的不透明又導致業主不滿、猜忌，甚至引發對立情緒。

（二）居委會和房管部門對物業服務企業的監督和指導不夠

居委會和物業服務企業兩者之間的業務是緊密聯系的。少部分居委會對此項工作重視不夠，總認為，物業管理工作尤其是業主委員會的運作與居委會無關，居委會只是管居民工作。當前總體而言，物業服務人員的素質還不夠高，房管部門的指導培訓力度還應進一步加強。

（三）物業服務企業收取物業費難和提高服務質量之間的矛盾

選聘哪個物業服務企業來管理小區其實是業主們自己的意愿和選擇，所以一定要把好選聘關，讓各業主充分明確自己的權利，并且充分支持自己選出來的物業服務企業，這也是自治的一種表現。支持包含兩個方面，一個是監督該物業服務企業的運行，一個是對于該物業服務企業管理和服務中的合理支出要給予認可，從而有效減少物業服務企業收費難和提高服務質量之間的矛盾。

二、強化社區自治的先決條件

（一）健全物業管理法律法規

新加坡和香港的物業管理部門都制定了較為詳實的物業管理條例和規定，具有較強的實踐操作性，我們可以適當借鑒。當前，業委會的監督機制需加緊建立，當單個或者少數業主的權益被侵害時，他們會處于弱勢地位，即便走司法途徑，也會遇到舉證難、維權成本高的問題，所以全方位地健全物業管理法律法規是當務之急。

（二）推進多樣化的物業服務方式

為使不同類型的住宅小區享受不同的服務，可以分階段地推進多樣化的物業服務方式，給社區自治創造條件。

1.經業主大會同意上調物業服務費標準的小區，可采用市場選聘物業服務企業的方式，按照物業服務合同約定，確定物業服務內容標準和相應收費標準。

2.坐落比較集中的小區，可以“四至”馬路為一個街坊，整合資源，推進物業服務“街坊式”管理方式，即一個街坊選聘一家物業服務企業，使其形成規模效益，也可有利于扭轉企業虧損局面。

3.物業規模較小、不具有市場競爭力、業主大會又不同意上調物業服務費標準的小區，可采取業主自我管理服務方式,在街鎮指導下，由居委會監管、業委會負責實施，除電梯、消防等技術含量較高的設備管理維修養護可委托專業公司外，實行業主自我管理，并聘請保安、保潔員等，落實基本的物業服務，還可以掛靠到鄰近較大規模的住宅區，由鄰近住宅區的物業服務企業提供物業管理服務。

4.售后住房或零星住房,可采取政府托底管理服務方式，由街鎮成立集體性質的物業服務企業承擔基本的托底管理服務，費用由小區全體業主承擔，不足部分由相關街鎮給予補貼。

（三）加強全方位的政府監督指導

物業管理服務工作是社區管理工作的基礎，街鎮和居委應將此工作納入社區管理的重點工作并提上議事日程，加強對業主大會、業委會的指導和服務，將業主自我管理納入依法運行軌道，形成以法律、法規為準繩，以“業主自我管理”為主導，以“企業專業管理”為保證，以政府監管為調控的市場化物業管理模式。在這樣的運行模式中，重視業主、重視業主大會和業委會的組建和工作指導，使之形成“依法有序”的良好管理，已成為推進物業管理市場化健康發展的關鍵和重點。

三、推進居民自治和物業管理有機結合的新舉措

（一）形成綜合性的社區管理格局

進一步完善區聯席會議制度，健全以居民區黨組織為核心的“五位一體”（房辦、業委會、物業公司、居委會、社區民警）工作機制。相關職能部門要通力合作，形成聯合工作機制，著力解決住宅小區綜合性問題。區住宅小區綜合管理聯席會議辦公室要負責對各相關部門、各街鎮住宅小區綜合管理聯席會議開展工作情況進行考評。各街鎮住宅小區綜合管理聯席會議要研究解決小區綜合性問題，街鎮各有關部門按照各自工作職責，加強住宅小區綜合管理工作。

（二）強化規范性的自我管理模式

1.進一步加強街道、居委會對業委會的指導和監督職責。高度重視業委會的組建、換屆改選工作。切實按照《上海市住宅物業管理規定》以及市政府、市房管局頒布的政策規定，花力氣搭建好業委會的人員架構，確保業委會成員的代表性和先進性。

2.房屋行政管理部門要主動對接街鎮，及時提供業委會日常運作的政策支持和業務指導。要加強對業委會工作的培訓，幫助每個業委會成員了解工作職責和工作制度,以及在實踐自我管理活動中的準確理解和操作，促進業委會依法履行職責。

（三）試點成體系的信用管理機制

構建物業服務企業和從業人員誠信檔案，將信用記分與小區經理的執業業績直接掛鉤，與物業服務企業資質等級的變更、招投標市場準入門檻、年度評優項目創建等直接掛鉤。建議將業主的違法行為根據實際情況記入個人信用管理系統。從兩個方面對物業服務企業和業主的行為進行約束，引導文明居住的行為。

（四）發揮志愿者的輔助管理作用

居委會和物業服務企業可以將志愿者和各類自治組織納入到社區管理當中，對于熱心公益事業、社區服務的志愿者，可將其記錄在統一的信息平臺內，成為誠信檔案中一項具有參考價值的表現，真正提升居民服務的積極性和主動意識。以松江區岳陽街道為例，在“每日一小時巡查”中，志愿者針對小區亂堆放、亂拋物、亂晾曬、亂種植等不文明現象開展監督檢查，既為居委會和物業服務企業減輕了壓力，又提高了自我管理的積極性。

（五）探索建立物業糾紛調解委員會

有的國家在社區內設監督部門，監督各類法規執行情況和受理住戶的投訴，從而提高服務水平和管理水平。我們也要積極探索建立物業糾紛調解制度，由相關部門和街道、居委會共同牽頭成立若干物業糾紛調解委員會，受理物業、鄰里方面的糾紛和投訴，充分發揮自我管理的優勢，實現快速、高效的調解和處置，通過加強基層自治來實現基層有序民主。

作者：張璐 單位：上海市松江區住房保障和房屋管理局