一、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系

1.物業(yè)管理與社區(qū)管理的目標(biāo)相互交叉

物業(yè)管理的根本目標(biāo)在于通過(guò)對(duì)“物業(yè)”的管理實(shí)現(xiàn)對(duì)“人”的服務(wù),滿足業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的需求,這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)以下工作目標(biāo):小區(qū)秩序有條不紊、保持小區(qū)衛(wèi)生清潔、物業(yè)得到必要養(yǎng)護(hù)維修以及營(yíng)造和諧的生活、工作環(huán)境。社區(qū)管理的根本目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)對(duì)“人”的管理,提高居民的物質(zhì)、文化生活水平,實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧、穩(wěn)定。從某種意義上講,構(gòu)筑良好的社區(qū)生活環(huán)境是物業(yè)管理與社區(qū)管理的共同目標(biāo)。

2.物業(yè)管理與社區(qū)管理可以實(shí)現(xiàn)有效結(jié)合

物業(yè)管理主要從“管物”入手,對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng),為社區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境,這種良好的環(huán)境為社區(qū)管理的開(kāi)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ),使居民可以有更多的精力參與社區(qū)事務(wù)。而社區(qū)管理則從“管人”入手,建設(shè)文明社區(qū),讓社區(qū)居民生活得到改善,并逐步提高居民的文明素質(zhì),培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識(shí),為物業(yè)管理的正常開(kāi)展創(chuàng)造條件。

二、物業(yè)管理與社區(qū)管理相互協(xié)調(diào)和運(yùn)作中存在的問(wèn)題

在城市建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,物業(yè)管理與社區(qū)管理有著各自的職責(zé),在管理目標(biāo)、管理內(nèi)容和管理手段等方面存在著較多重疊和交叉,在目前的相互協(xié)調(diào)和運(yùn)作中存在的問(wèn)題大致可歸納為以下幾個(gè)方面。

1.管理體制不順,造成管理盲區(qū)

目前的社區(qū)管理大都由政府機(jī)構(gòu)自上而下地推進(jìn),屬直線式的政府主導(dǎo)型社區(qū)管理體制。對(duì)于財(cái)力、人力資源有限的街道辦事處來(lái)說(shuō),超負(fù)荷的工作任務(wù)和繁冗的工作內(nèi)容使其疲于應(yīng)付,降低社區(qū)管理的效率。小區(qū)的管理主體是業(yè)主委員會(huì),但其只是一個(gè)松散的自治機(jī)構(gòu),無(wú)經(jīng)費(fèi)、無(wú)固定辦公場(chǎng)所、無(wú)上級(jí)主管部門,對(duì)內(nèi)管理上沒(méi)有硬制約手段,對(duì)外協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門地位不對(duì)等,處于業(yè)主維權(quán)與物業(yè)企業(yè)發(fā)展的夾縫中。市、區(qū)政府管理部門是按照政府劃定的職權(quán)范圍履行各自職責(zé)。街道辦歸屬區(qū)政府管轄,其與市、區(qū)各行政職能部門并無(wú)行政隸屬關(guān)系,長(zhǎng)期以來(lái)形成的自上而下的管理模式,導(dǎo)致社區(qū)管理在實(shí)際操作中困難重重。例如小區(qū)內(nèi)私搭亂建、毀林改綠、房屋出租等。

2.協(xié)調(diào)機(jī)制不暢,管理效率低下

社區(qū)管理、物業(yè)管理有各自獨(dú)立、成熟的運(yùn)作機(jī)制。社區(qū)管理中街道辦事處是主體,具有明顯的行政管理色彩,是一種自上而上的線性運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理則是一種經(jīng)濟(jì)行為,通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的訂立,確定商品交換雙方的權(quán)利和義務(wù),以產(chǎn)品交換的方式介入社區(qū)管理。銀川市房地產(chǎn)管理部門是物業(yè)行業(yè)的主管部門。街道辦事處對(duì)物業(yè)企業(yè)無(wú)監(jiān)督考核權(quán),同時(shí)其做為轄區(qū)政府的派出機(jī)構(gòu),在社區(qū)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理方面的事務(wù),只能上報(bào)轄區(qū)政府與物業(yè)行業(yè)主管部門協(xié)調(diào)。同樣,物業(yè)行業(yè)主管部門在轄區(qū)“短腿”,與街道辦事處不相隸屬,協(xié)調(diào)解決問(wèn)題還得采取自上而下的方式解決。目前,銀川市直管公房普遍分部在老舊小區(qū),由于建筑老化、配套設(shè)施不完善,又存在物業(yè)收費(fèi)低、收繳難問(wèn)題,均缺失物業(yè)管理。

3.社會(huì)認(rèn)同度存在差異,影響物業(yè)行業(yè)發(fā)展

社區(qū)管理是政府對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基層行政管理,歷經(jīng)城市行政管理體制的改革,廣大居民在意識(shí)和態(tài)度上認(rèn)同街道辦事處和居委會(huì)的管理,在實(shí)踐上積極配合街道辦事處和居委會(huì)對(duì)社區(qū)開(kāi)展的各項(xiàng)管理工作。物業(yè)行業(yè)屬于第三方服務(wù)業(yè),由于廣大居民認(rèn)同度不高,行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在,輿論導(dǎo)向存在一定偏差,面臨著一些突出困難和問(wèn)題。主要表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。部分業(yè)主會(huì)搭其他業(yè)主的便車,只享受物業(yè)管理服務(wù)卻拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)企業(yè)也堅(jiān)持“收費(fèi)即管理”,凌駕于業(yè)主之上,無(wú)視侵害業(yè)主權(quán)益。

三、在社區(qū)管理中推進(jìn)物業(yè)管理的思路

綜合以上分析,要充分發(fā)揮物業(yè)管理的作用,需要從社區(qū)入手,通過(guò)制度引導(dǎo)物業(yè)管理與社區(qū)管理實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接,解決現(xiàn)有的問(wèn)題,理順各種關(guān)系。

1.明確社區(qū)管理的主體是街道辦事處,將物業(yè)管理納入社區(qū)管理。轄區(qū)住宅小區(qū)按物理硬隔離設(shè)立若干社區(qū),實(shí)行網(wǎng)格管理。將小區(qū)業(yè)委會(huì)撤并為居委會(huì),一社一居或一社多居,居委會(huì)是物業(yè)管理的主體。街道辦事處(市民服務(wù)中心)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展物業(yè)管理工作。物業(yè)行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)行業(yè)管理,監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標(biāo),制定物業(yè)管理規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),參與街道辦事處物業(yè)管理工作目標(biāo)責(zé)任考核,評(píng)優(yōu)選先。

2.小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)初期,前期落實(shí)物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)參與住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能設(shè)置、施工建造、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗(yàn)收等方面。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向物業(yè)行業(yè)主管部門繳納一定數(shù)量的“保修質(zhì)保金”,質(zhì)保期結(jié)束后退還余額。業(yè)主入時(shí)須到居委會(huì)填寫基本信息,并簽訂合同,繳納2年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為“責(zé)任保證金”,待業(yè)主變更后退還余額或經(jīng)居委會(huì)研究后可提前支取。對(duì)已建成較為規(guī)范的住宅小區(qū),在質(zhì)保期內(nèi)的由物業(yè)行業(yè)主管部門向開(kāi)發(fā)企業(yè)追繳“保修質(zhì)保金”。對(duì)有物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū),居委會(huì)與物業(yè)企業(yè)與簽訂聘用合同,收取一定數(shù)量的“履約保證金”,聘期結(jié)束后退還余額。以上保證金專戶專存,經(jīng)物業(yè)行業(yè)主管部門、居委會(huì)出具證明同意后存儲(chǔ)人方可提取。

3.尊重契約精神,居委會(huì)與物業(yè)企業(yè)、居民簽訂的合同要明確權(quán)力義務(wù)和免責(zé)條款。對(duì)惡意欠繳物業(yè)費(fèi)在2年的,凡繳納“責(zé)任保證金”的,經(jīng)居委會(huì)出具證明直接扣劃。沒(méi)有繳納“責(zé)任保證金”及“責(zé)任保證金”扣減不足的,由居委會(huì)上報(bào)街道辦事處研究,錄入政府誠(chéng)信系統(tǒng),在銀行信貸、用工招工、低保養(yǎng)老、住房保障等方面記入不良記錄。

4.實(shí)行物業(yè)收費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià),物業(yè)行業(yè)主管部門、物價(jià)局依據(jù)“菜單式”物業(yè)管理規(guī)范,適時(shí)調(diào)整差異化市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)位(高值和低值)。

作者：范燕燕 單位：寧夏銀川市住房保障中心