一、廣電綜合業務樓物業管理特點

除具有一般智能建筑的系統外，還具有廣播電視特色的衛星與有線電視、轉播攝像、主時鐘等系統。其主要特點表現為以下幾點。

1使用功能復雜

樓內包括各類機房、普通辦公區域、山東電視臺及山東廣播電視臺辦公區域、演播廳等功能區，具備多種使用功能。在具有普通辦公樓的各種系統同時，還安裝有無線通訊、衛星與有線電視、轉播攝像、會議、辦公自動化、主時鐘等具有廣電特色的眾多系統。這類系統內的各種設備設施先進，維修程度大，維護過程復雜，因而對管理人員、專業人員的要求也較一般其他物業管理人員要高。所以在人員選擇上需專業對口、業務精湛，因人而異地進行選擇和安置。

2日常活動頻繁

作為全省電視工作的第一窗口，對安全管理及衛生服務的任務是一般寫字樓物業管理所不能相比的。山東電視臺日常的采訪、節目錄制活動較多，突發性的新聞發布會議多，來往電視臺的人員數量難以控制，演播活動的安檢及現場的保障工作繁瑣。物業公司必須在保證辦公樓內的正常辦公活動不受影響的情況下使各種活動能夠正常開展，對物業的接待及協調能力要求高。

3安全保障要求高

廣電綜合業務樓是山東省的政治言論發布的核心場所，擔負著發布本省黨務政務工作的重要任務，涉及到省級機關的重要活動和重大決策，關系著黨和國家的重大利益，防范治安案件、防火災等要求較高。物業管理必須加強樓內外各區域的巡邏檢查，針對各種可能發生的突發事件，建立完善應急方案，時時緊繃“安全”這根弦。各項工作應緊緊圍繞政府機關的行政工作來開展，特別是與黨政重要領導、機密文件和重要會議有直接接觸的服務工作，要求物業管理從業人員，必須時時刻刻保持高度的政治觀念和保密意識。

4服務管理要求特殊

物業管理不僅要讓綜合業務樓內的工作人員滿意，還要讓來上訪的人員滿意。在保安服務工作中，經常要配合有關部門處置上訪人員。來反映情況的群眾往往較偏激易沖動，在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，既要維護好辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣，幫助解決問題。

二、物業管理工作

廣電綜合業務樓本身是魯班獎工程，從設計、施工到竣工驗收階段基礎資料比較齊全，為物業管理工作打下了良好基礎。針對綜合業務樓特點，物業公司制定了相關管理手段，保證綜合業務樓的正常使用。

1建立健全工程設備設施檔案

設備設施檔案關系到以后業主永久使用，檔案的完整性準確性務必要保證，因此在工程交接階段，不僅要檢查現場施工階段的遺留問題，而且要核實技術檔案的完整性、準確性。為此，物業公司將大廈分類別、分專業、分系統安排專業負責人，每個節點都進行檢查，并將問題反饋給施工單位，通過大樓管理部督促解決。在此基礎上各個班組巡回檢查檢修，記錄分類存檔，保證了設備檔案的完整性和連續性。隨著設備普查驗收進度，每臺設備同步建立起貫穿全過程的檔案，把設備的原始資料、檢修時間、過程、更換部件都一一記錄在案，便于設備使用情況跟蹤和物料消耗分析以及再次維修人員參考。日常管理中的各種巡檢維修保養記錄、出入管理登記等各種工作記錄，每月都定時審核歸檔，全過程記錄，最大限度延長設備設施維修周期和使用壽命，實現物業增值保值。

2物業管理平臺信息化

隨著物業管理工作的不斷發展和社會的不斷進步，原有的管理手段和節奏已不能滿足處在高速發展中廣電業的需要，針對此種情況，大樓管理部會同物業公司、弱電公司、軟件公司參考目前社會上最流行的物業管理軟件，結合山東廣電中心綜合業務樓內各業主工作需求特點，開發出了具有獨特使用功能的物業管理平臺，實現了無紙化辦公、信息即時共享、設備設施檔案的海量存儲、技術資料的調閱查詢，工作效率有了極大提高，為今后工作的創新提高創造了良好條件。

3加強管理制度和職工隊伍建設，調配技術力量，確保大廈安全運行

廣電綜合業務樓是濟南市乃至全省最先進的現代化大樓，安裝了目前最先進的設備設施，具有很高的自動化、智能化，為此物業公司工程部配備了有多年工作經驗、較強實踐能力的各專業技術人員，建立了工程手冊、崗位責任制、巡檢維修制度、工作程序、文明服務培訓制度等以及相關的管理規定，工作制度化、常態化，確保大廈設備的安全運行。在平時的工作中注意安排不同專業之間的相互學習，組織技術培訓課程，由專業工程師講解。各工種在工作中遇到的代表性問題開會討論，努力打造一人多能的職工隊伍，提高服務質量。

4按照不同的階段不同的季節有重點地開展工作

在一個年度內大廈要經過一個供暖期一個制冷期兩個短時間的間歇期，在冬季圍繞防凍防漏防雨雪開展工作，供暖前徹查各個新風閥的開度、防凍開關是否正常、對外洞口的嚴密性以及大樓四周是否存在不正常的密封不嚴狀況、室外管溝內是否有積水、管道保溫有無缺失等，徹查地下車庫入口處消防管道電伴熱存在的問題，防止凍壞管道。在夏季圍繞防冷凝水、屋面防漏水、室外屋頂防排水堵塞開展工作，每次預報大雨前安排專人重點檢查屋面雨水口，針對原來存在的問題，協調施工單位對屋面排水口進行整改，按照項目部統一安排成立防汛小分隊，成員24h開機待命，并在地面入口處儲備消防沙袋以防萬一，每周例檢地下污水泵工作情況，每月檢查化糞池容量情況并及時進行清理。在春秋兩個短暫的間隙期做好供冷采暖的準備工作，徹底清洗水系統過濾網。在供冷和采暖初期均存在一個水系統排氣和風系統平衡問題，在業主感覺到之前就盡量調整好，避免大面積投訴情況。針對冬季干燥特點，防火安全提到最重要高度，技術人員對所有的報警以及聯動點都要進行檢查及試驗，及時排除危險因素。經過夏季高峰負荷的運行后，初冬季節電氣開關節點部位最容易發生松動后發熱現象，安排專人用紅外溫度探測儀對強電間開關箱、母排插接箱節點等全部測溫一遍，形成月測試制度。在日常巡回檢查正常的情況下采取加強措施，如在巡回檢查中發現有異常聲音、異味或溫度偏高，及時做進一步檢查，確保供電設備正常。

本文作者：王光金、殷鵬 單位：山東建筑大學管理工程學院、山東省廣播電影電視局