物業(yè)管理早期介入對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的指導(dǎo)作用

（一）完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)功能一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位在規(guī)劃過(guò)程中由于受成本等各種因素的影響，往往考慮了物業(yè)建造時(shí)的方便和節(jié)約成本問(wèn)題，卻忽略了物業(yè)的使用和管理細(xì)節(jié)方面的未來(lái)實(shí)際需求，竣工驗(yàn)收后的物業(yè)在使用功能上存在的缺陷，常常成為業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的種種理由。物業(yè)企業(yè)依據(jù)長(zhǎng)期積累的管理及使用經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的不足和遺漏提請(qǐng)建設(shè)單位加以修正，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)更加合理。（二）提高項(xiàng)目建設(shè)階段施工質(zhì)量在施工建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與工程監(jiān)理服務(wù)時(shí)，可以通過(guò)對(duì)工程施工、設(shè)施設(shè)備安裝的全面了解、對(duì)隱蔽工程的查看驗(yàn)收，從物業(yè)管理的角度按照物業(yè)管理、維修養(yǎng)護(hù)的服務(wù)要求，及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，減少物業(yè)項(xiàng)目中的施工缺陷，提高建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)公司的早期介入，可以發(fā)揮其在長(zhǎng)期物業(yè)管理和使用方面擁有的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保工程施工質(zhì)量，降低或者減少物業(yè)設(shè)施設(shè)備維保期內(nèi)的維修和改造費(fèi)用。（三）促進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及承接查驗(yàn)接管的質(zhì)量提升在實(shí)際工作中，物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)理單位在物業(yè)配套設(shè)備的設(shè)計(jì)、選購(gòu)及施工過(guò)程中一般都忽略了物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及承接查驗(yàn)接管的質(zhì)量要求，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)需整改之處，缺少交涉、協(xié)調(diào)和溝通導(dǎo)致業(yè)主入住后矛盾糾紛凸現(xiàn)。反之，由于物業(yè)企業(yè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收乃至承接查驗(yàn)接管的全過(guò)程都進(jìn)行了全面的了解，對(duì)物業(yè)的整體情況十分熟悉。因此，無(wú)論是物業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，還是項(xiàng)目的承接查驗(yàn)接管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以從物業(yè)管理的角度為項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收起到事前溝通及售后協(xié)調(diào)的橋梁作用，同時(shí)還可以為建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目前期物業(yè)管理承接查驗(yàn)接管的相關(guān)法律法規(guī)支持，指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完善物業(yè)管理方案及提供咨詢服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及承接查驗(yàn)接管服務(wù)質(zhì)量的提高。（四）有利于提升物業(yè)項(xiàng)目及服務(wù)企業(yè)品牌在物業(yè)管理早期介入咨詢服務(wù)的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目管理中逐步樹(shù)立自己的品牌形象，經(jīng)過(guò)與優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、互惠互利、共同發(fā)展的戰(zhàn)略同盟關(guān)系，為企業(yè)的做大做強(qiáng)做精，創(chuàng)大品牌奠定基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位可以把以前傳統(tǒng)的營(yíng)銷及物業(yè)服務(wù)理念轉(zhuǎn)換為制度化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理早期介入管理模式。科學(xué)細(xì)致地管理好物業(yè)項(xiàng)目，為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、舒適的工作和生活環(huán)境，使業(yè)主及物業(yè)使用人從環(huán)境、設(shè)計(jì)到物業(yè)管理服務(wù)方面真真正正地感受到物業(yè)項(xiàng)目及服務(wù)品牌的真諦。筆者從事物業(yè)管理工作近10年，近三年親自組織參與了十五個(gè)樓盤(pán)的竣工驗(yàn)收或承接查驗(yàn)的工作，其中大多數(shù)項(xiàng)目由于在設(shè)計(jì)、施工及銷售過(guò)程中留下的缺憾，給業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了許許多多的矛盾紛爭(zhēng)，乃至群體上訪事件。物業(yè)管理早期介入可以在平等基礎(chǔ)上經(jīng)常與業(yè)主、開(kāi)發(fā)商保持良好的溝通，確保達(dá)到預(yù)期效果，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)共贏。

物業(yè)管理早期介入的必要性

筆者對(duì)近期新建的悠然天地、晨景A、B期、水景灣一二三期、鳴翠谷、藍(lán)天城A期、和諧家園、向陽(yáng)坡二三期、凌波三期及朗馨園等物業(yè)小區(qū)房屋及其配套的供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施的實(shí)物及資料進(jìn)行查驗(yàn)分析。通過(guò)資料分析可以看出查驗(yàn)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題：1、保修期內(nèi)維修保修項(xiàng)目不及時(shí)或不落實(shí)；2、應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料不全（特指影響物業(yè)企業(yè)正常接管驗(yàn)收必須接管的圖紙資料、設(shè)施設(shè)備資料和技術(shù)資料)；3、部分物業(yè)設(shè)施存在設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量缺陷（例如：①室內(nèi)熱水管彎曲變形；②廚房、衛(wèi)生間沒(méi)有設(shè)計(jì)防水層存在滲漏水隱患；③電梯底坑積水存在安全隱患；④小區(qū)內(nèi)道路開(kāi)裂下陷；⑤外墻滲水及室內(nèi)墻面開(kāi)裂；⑥排水管斷裂、下陷及管道溝渠排水不暢通)。2010年6月，我公司在安寧蘭苑項(xiàng)目的早期介入過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，東南邊地段樹(shù)木雜草叢生，環(huán)境惡劣，為此，我們向建設(shè)單位提出以下幾方面的建議：1、安裝安防監(jiān)控系統(tǒng)；2、安裝車輛管理及人行門(mén)禁管理系統(tǒng)；3、增加綜合管理樓及會(huì)所；4、單元門(mén)前安置單元雨棚等。由此可以看出：物業(yè)管理公司的早期介入，可以對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、設(shè)施功能和后期物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。主要表現(xiàn)在：1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工缺憾可通過(guò)物業(yè)管理早期介入彌補(bǔ)；2、新技術(shù)、新設(shè)備的大量使用需要物業(yè)管理早期介入；3、早期介入有利于安全防范；4、物業(yè)管理早期介入有利于提高物業(yè)建設(shè)質(zhì)量；5、物業(yè)管理早期介入可以為物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接查驗(yàn)打好基礎(chǔ)；6、為物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。

早期介入的時(shí)機(jī)及形式

（一）早期介入的時(shí)機(jī)及形式1、項(xiàng)目可行性研究階段介入（立項(xiàng)階段）在立項(xiàng)階段介入早期物業(yè)管理，此時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目還處于可行性研究階段，物業(yè)建設(shè)單位根本無(wú)法對(duì)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，實(shí)際上早期介入的形式和內(nèi)容與前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理相比，更多是策劃、定位和制訂方案的內(nèi)容，因此對(duì)這一時(shí)期介入物業(yè)管理的人員要求較高，要求了解市場(chǎng)，了解業(yè)主及潛在業(yè)主的需求，對(duì)物業(yè)建設(shè)單位的早期開(kāi)發(fā)在物業(yè)管理方面起到指導(dǎo)和幫助作用。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入物業(yè)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，可以參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論及圖紙會(huì)審，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議，此時(shí)介入的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問(wèn)題。這樣做并不與物業(yè)建設(shè)單位的利益相沖突，相反在以下幾方面會(huì)使物業(yè)建設(shè)單位受益：一是通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，使物業(yè)項(xiàng)目在總體上更能滿足購(gòu)房者的需求，降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；二是減少后續(xù)的更改和調(diào)整，節(jié)約建設(shè)資金；三是分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)公用配套設(shè)施，設(shè)備和環(huán)境能更好地協(xié)調(diào)，可以使各分期之間順利過(guò)渡。四是物業(yè)管理公司在以往的管理中有許多物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院很少有這方面的經(jīng)驗(yàn)。從另一角度講，設(shè)計(jì)人員重理性，而物業(yè)管理公司重實(shí)務(wù)，反映的問(wèn)題是業(yè)主的第一需求，綜合性、借鑒性很強(qiáng)。因此可以提高房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)用性及競(jìng)爭(zhēng)性。3、建設(shè)施工階段介入物業(yè)公司在建設(shè)施工階段介入，工作重點(diǎn)是派出業(yè)務(wù)骨干及工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。同時(shí)，對(duì)施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程，管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計(jì)中及竣工資料里沒(méi)有反映的內(nèi)容，從而為今后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)；記錄由于某些原因沒(méi)有進(jìn)行改進(jìn)的問(wèn)題或隱患，將來(lái)這些隱患一旦發(fā)生，可為分清物業(yè)管理、建設(shè)單位及施工安裝單位的責(zé)任奠定基礎(chǔ)。4、銷售及竣工驗(yàn)收階段介入驗(yàn)收階段是工程的尾聲，這個(gè)階段的早期介入僅僅能夠督促整改施工質(zhì)量或返工，對(duì)一些配套不到位、布局不合理、管理不便、設(shè)備選型不適等問(wèn)題，已經(jīng)無(wú)法改變。目前，全國(guó)物業(yè)管理早期介入時(shí)機(jī)多數(shù)是在銷售及竣工驗(yàn)收階段。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)管理企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。此時(shí)介入，既是早期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業(yè)管理的早期介入將逐漸向前期物業(yè)管理過(guò)渡。因此，該階段的工作效果既是對(duì)早期工作（特別是物業(yè)管理總體策劃）效果的驗(yàn)證，也會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生深刻的影響，故應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，足夠重視。從以上介入的時(shí)機(jī)和階段可以看出，物業(yè)管理早期介入在項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)階段進(jìn)入最好，此時(shí)提出意見(jiàn)最及時(shí)，采納后能優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)約建設(shè)成本，有利于后期的物業(yè)管理工作。建設(shè)階段介入雖然晚一點(diǎn)，但不少施工質(zhì)量仍然可以補(bǔ)救，減少物業(yè)接管后的維修遺留問(wèn)題，避免后期管理中產(chǎn)生一些難以解決的質(zhì)量問(wèn)題。銷售及竣工驗(yàn)收階段介入雖屬早期介入的范疇，但工程已竣工，設(shè)備已安裝，此時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，一時(shí)也無(wú)法改變。因此，根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，物業(yè)服務(wù)早期介入工作接入點(diǎn)應(yīng)在物業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)階段。從物業(yè)管理早期介入的作用和成本費(fèi)用因素考慮，建設(shè)單位可從以下方面選擇物業(yè)公司：1、可以考慮物業(yè)管理早期介入咨詢服務(wù)和前期物業(yè)管理公司不是一家公司；2、早期介入的單位只是某些物業(yè)管理方面的專家；3、早期介入咨詢服務(wù)和前期物業(yè)管理公司是一家公司。筆者重點(diǎn)提出：早期介入的物業(yè)管理公司（或個(gè)人）須協(xié)助建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理公司。物業(yè)管理早期介入的形式很多，物業(yè)管理公司可以定期或不定期地派員參與，通過(guò)審圖、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、討論等多種形式進(jìn)行，提供顧問(wèn)式的咨詢服務(wù)，定期提供顧問(wèn)報(bào)告，也可以派員常駐項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)全過(guò)程參與。條件許可的情況下，物業(yè)管理公司還可以組成有各專業(yè)人員參與的專業(yè)小組，但不論何種形式，從早期介入到前期物業(yè)管理最好是同一個(gè)物業(yè)管理公司。