物業(yè)管理早期介入對房地產開發(fā)項目的指導作用

（一）完善項目的規(guī)劃設計功能一般來說，在項目規(guī)劃設計階段，建設單位在規(guī)劃過程中由于受成本等各種因素的影響，往往考慮了物業(yè)建造時的方便和節(jié)約成本問題，卻忽略了物業(yè)的使用和管理細節(jié)方面的未來實際需求，竣工驗收后的物業(yè)在使用功能上存在的缺陷，常常成為業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的種種理由。物業(yè)企業(yè)依據長期積累的管理及使用經驗，可以對規(guī)劃設計中存在的不足和遺漏提請建設單位加以修正，使項目設計更加合理。（二）提高項目建設階段施工質量在施工建設階段，物業(yè)服務企業(yè)在參與工程監(jiān)理服務時，可以通過對工程施工、設施設備安裝的全面了解、對隱蔽工程的查看驗收，從物業(yè)管理的角度按照物業(yè)管理、維修養(yǎng)護的服務要求，及時提出改進意見，減少物業(yè)項目中的施工缺陷，提高建設項目質量。物業(yè)服務公司的早期介入，可以發(fā)揮其在長期物業(yè)管理和使用方面擁有的經驗優(yōu)勢，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保工程施工質量，降低或者減少物業(yè)設施設備維保期內的維修和改造費用。（三）促進項目的竣工驗收及承接查驗接管的質量提升在實際工作中，物業(yè)項目的建設單位、設計單位、施工單位及監(jiān)理單位在物業(yè)配套設備的設計、選購及施工過程中一般都忽略了物業(yè)項目竣工驗收及承接查驗接管的質量要求，對驗收中發(fā)現(xiàn)需整改之處，缺少交涉、協(xié)調和溝通導致業(yè)主入住后矛盾糾紛凸現(xiàn)。反之，由于物業(yè)企業(yè)從規(guī)劃設計階段到項目竣工驗收乃至承接查驗接管的全過程都進行了全面的了解，對物業(yè)的整體情況十分熟悉。因此，無論是物業(yè)項目的竣工驗收，還是項目的承接查驗接管，物業(yè)服務企業(yè)都可以從物業(yè)管理的角度為項目的竣工驗收起到事前溝通及售后協(xié)調的橋梁作用，同時還可以為建設單位提供有關物業(yè)項目前期物業(yè)管理承接查驗接管的相關法律法規(guī)支持，指導前期物業(yè)服務企業(yè)完善物業(yè)管理方案及提供咨詢服務，促進物業(yè)項目的竣工驗收及承接查驗接管服務質量的提高。（四）有利于提升物業(yè)項目及服務企業(yè)品牌在物業(yè)管理早期介入咨詢服務的過程中，物業(yè)服務企業(yè)通過發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢，在項目管理中逐步樹立自己的品牌形象，經過與優(yōu)秀房地產開發(fā)商建立長期的合作關系，實現(xiàn)強強聯(lián)合、互惠互利、共同發(fā)展的戰(zhàn)略同盟關系，為企業(yè)的做大做強做精，創(chuàng)大品牌奠定基礎。物業(yè)管理企業(yè)與建設單位可以把以前傳統(tǒng)的營銷及物業(yè)服務理念轉換為制度化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理早期介入管理模式。科學細致地管理好物業(yè)項目，為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作和生活環(huán)境，使業(yè)主及物業(yè)使用人從環(huán)境、設計到物業(yè)管理服務方面真真正正地感受到物業(yè)項目及服務品牌的真諦。筆者從事物業(yè)管理工作近10年，近三年親自組織參與了十五個樓盤的竣工驗收或承接查驗的工作，其中大多數項目由于在設計、施工及銷售過程中留下的缺憾，給業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)帶來了許許多多的矛盾紛爭，乃至群體上訪事件。物業(yè)管理早期介入可以在平等基礎上經常與業(yè)主、開發(fā)商保持良好的溝通，確保達到預期效果，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)共贏。

物業(yè)管理早期介入的必要性

筆者對近期新建的悠然天地、晨景A、B期、水景灣一二三期、鳴翠谷、藍天城A期、和諧家園、向陽坡二三期、凌波三期及朗馨園等物業(yè)小區(qū)房屋及其配套的供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施的實物及資料進行查驗分析。通過資料分析可以看出查驗過程中存在的主要問題：1、保修期內維修保修項目不及時或不落實；2、應向物業(yè)服務企業(yè)移交的資料不全（特指影響物業(yè)企業(yè)正常接管驗收必須接管的圖紙資料、設施設備資料和技術資料)；3、部分物業(yè)設施存在設計和施工質量缺陷（例如：①室內熱水管彎曲變形；②廚房、衛(wèi)生間沒有設計防水層存在滲漏水隱患；③電梯底坑積水存在安全隱患；④小區(qū)內道路開裂下陷；⑤外墻滲水及室內墻面開裂；⑥排水管斷裂、下陷及管道溝渠排水不暢通)。2010年6月，我公司在安寧蘭苑項目的早期介入過程中，發(fā)現(xiàn)該項目地處城市邊緣地帶，東南邊地段樹木雜草叢生，環(huán)境惡劣，為此，我們向建設單位提出以下幾方面的建議：1、安裝安防監(jiān)控系統(tǒng)；2、安裝車輛管理及人行門禁管理系統(tǒng)；3、增加綜合管理樓及會所；4、單元門前安置單元雨棚等。由此可以看出：物業(yè)管理公司的早期介入，可以對物業(yè)項目的建設質量、設施功能和后期物業(yè)管理的服務質量產生極大的促進作用。主要表現(xiàn)在：1、開發(fā)項目的設計、施工缺憾可通過物業(yè)管理早期介入彌補；2、新技術、新設備的大量使用需要物業(yè)管理早期介入；3、早期介入有利于安全防范；4、物業(yè)管理早期介入有利于提高物業(yè)建設質量；5、物業(yè)管理早期介入可以為物業(yè)竣工驗收及承接查驗打好基礎；6、為物業(yè)管理的服務質量奠定良好的基礎。

早期介入的時機及形式

（一）早期介入的時機及形式1、項目可行性研究階段介入（立項階段）在立項階段介入早期物業(yè)管理，此時由于房地產項目還處于可行性研究階段，物業(yè)建設單位根本無法對早期介入的物業(yè)管理企業(yè)進行公開招標，實際上早期介入的形式和內容與前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理相比，更多是策劃、定位和制訂方案的內容，因此對這一時期介入物業(yè)管理的人員要求較高，要求了解市場，了解業(yè)主及潛在業(yè)主的需求，對物業(yè)建設單位的早期開發(fā)在物業(yè)管理方面起到指導和幫助作用。2、規(guī)劃設計階段介入物業(yè)企業(yè)在規(guī)劃設計階段介入，可以參與各項規(guī)劃設計的討論及圖紙會審，從物業(yè)管理的角度對設計方案提出意見或建議，此時介入的物業(yè)管理企業(yè)應站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問題。這樣做并不與物業(yè)建設單位的利益相沖突，相反在以下幾方面會使物業(yè)建設單位受益：一是通過對設計方案進行優(yōu)化調整，使物業(yè)項目在總體上更能滿足購房者的需求，降低了開發(fā)風險；二是減少后續(xù)的更改和調整，節(jié)約建設資金；三是分期開發(fā)的物業(yè)項目，對公用配套設施，設備和環(huán)境能更好地協(xié)調，可以使各分期之間順利過渡。四是物業(yè)管理公司在以往的管理中有許多物業(yè)設施設備管理方面的經驗教訓，而開發(fā)商、設計院很少有這方面的經驗。從另一角度講，設計人員重理性，而物業(yè)管理公司重實務，反映的問題是業(yè)主的第一需求，綜合性、借鑒性很強。因此可以提高房產項目的實用性及競爭性。3、建設施工階段介入物業(yè)公司在建設施工階段介入，工作重點是派出業(yè)務骨干及工程技術人員進駐現(xiàn)場，對建設中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。同時，對施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，現(xiàn)場進行監(jiān)督，確保安全和質量；對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程，管線的鋪設走向，特別是設計中及竣工資料里沒有反映的內容，從而為今后的物業(yè)管理打下良好的基礎；記錄由于某些原因沒有進行改進的問題或隱患，將來這些隱患一旦發(fā)生，可為分清物業(yè)管理、建設單位及施工安裝單位的責任奠定基礎。4、銷售及竣工驗收階段介入驗收階段是工程的尾聲，這個階段的早期介入僅僅能夠督促整改施工質量或返工，對一些配套不到位、布局不合理、管理不便、設備選型不適等問題，已經無法改變。目前，全國物業(yè)管理早期介入時機多數是在銷售及竣工驗收階段。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)管理企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。此時介入，既是早期物業(yè)建設和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了物業(yè)管理的主要內容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業(yè)管理的早期介入將逐漸向前期物業(yè)管理過渡。因此，該階段的工作效果既是對早期工作（特別是物業(yè)管理總體策劃）效果的驗證，也會對今后的物業(yè)管理活動產生深刻的影響，故應認真對待，足夠重視。從以上介入的時機和階段可以看出，物業(yè)管理早期介入在項目規(guī)劃立項階段進入最好，此時提出意見最及時，采納后能優(yōu)化設計、節(jié)約建設成本，有利于后期的物業(yè)管理工作。建設階段介入雖然晚一點，但不少施工質量仍然可以補救，減少物業(yè)接管后的維修遺留問題，避免后期管理中產生一些難以解決的質量問題。銷售及竣工驗收階段介入雖屬早期介入的范疇，但工程已竣工，設備已安裝，此時發(fā)現(xiàn)的問題，一時也無法改變。因此，根據房地產的實際情況，物業(yè)服務早期介入工作接入點應在物業(yè)項目立項階段。從物業(yè)管理早期介入的作用和成本費用因素考慮，建設單位可從以下方面選擇物業(yè)公司：1、可以考慮物業(yè)管理早期介入咨詢服務和前期物業(yè)管理公司不是一家公司；2、早期介入的單位只是某些物業(yè)管理方面的專家；3、早期介入咨詢服務和前期物業(yè)管理公司是一家公司。筆者重點提出：早期介入的物業(yè)管理公司（或個人）須協(xié)助建設單位選聘前期物業(yè)管理公司。物業(yè)管理早期介入的形式很多，物業(yè)管理公司可以定期或不定期地派員參與，通過審圖、現(xiàn)場踏勘、討論等多種形式進行，提供顧問式的咨詢服務，定期提供顧問報告，也可以派員常駐項目，現(xiàn)場全過程參與。條件許可的情況下，物業(yè)管理公司還可以組成有各專業(yè)人員參與的專業(yè)小組，但不論何種形式，從早期介入到前期物業(yè)管理最好是同一個物業(yè)管理公司。