項(xiàng)目管理評(píng)職范文住宅工程質(zhì)量問(wèn)題與解決處理

　　摘 要: 提高住宅工程質(zhì)量是減少住宅工程質(zhì)量投訴的根本，各參加建設(shè)的責(zé)任主體，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視工程質(zhì)量，在工程施工過(guò)程中嚴(yán)格預(yù)防質(zhì)量通病，認(rèn)真執(zhí)行住宅分戶驗(yàn)收制度，將大部分質(zhì)量隱患消滅在交付前，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)加強(qiáng)監(jiān)管，從源頭上控制工程質(zhì)量，防患于未然。妥善處理好住宅工程質(zhì)量投訴，則需要一系列完善制度、企業(yè)的誠(chéng)信、政府的耐心，探索社會(huì)化的投訴解決機(jī)制，才是解決住宅質(zhì)量投訴的根本途徑。

　　關(guān)鍵詞:住宅工程,質(zhì)量,投訴,處理

　　1 產(chǎn)生住宅工程質(zhì)量問(wèn)題的原因

　　雖然住宅工程實(shí)體質(zhì)量有較大提高，但仍存在諸多質(zhì)量缺陷或問(wèn)題，如混凝土開裂，墻體、樓地面開裂，衛(wèi)生間、屋面滲漏水等現(xiàn)象依然投訴率較高。在防治這些住宅工程質(zhì)量的通病上，仍未有實(shí)質(zhì)性突破。隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高，住宅工程的質(zhì)量糾紛時(shí)有發(fā)生，歸納起來(lái)主要有以下幾種投訴類型:新開工項(xiàng)目在深基坑開挖過(guò)程中，對(duì)鄰近既有住宅、道路、圍墻等造成影響; 現(xiàn)澆混凝土樓板斜向開裂、梁出現(xiàn)裂縫; 衛(wèi)生間、外墻及屋面滲漏水，墻面抹灰層空鼓、裂縫、裝飾粗糙等。

　　產(chǎn)生住宅工程質(zhì)量問(wèn)題，既有人為的主觀因素，也有其自然的客觀因素。工程項(xiàng)目從開工到竣工經(jīng)歷漫長(zhǎng)的時(shí)間，所用建材品種繁多，往往一個(gè)質(zhì)量問(wèn)題由多種因素引起; 同時(shí)，參建單位眾多，施工人員成百上千，業(yè)務(wù)素質(zhì)良莠不齊; 另外，在施工過(guò)程中受到自然環(huán)境方面異常因素的影響，也會(huì)使工程質(zhì)量產(chǎn)生多種多樣的問(wèn)題。根據(jù)日常處理住宅工程質(zhì)量投訴的調(diào)查與分析，以下幾個(gè)方面是造成質(zhì)量問(wèn)題最主要的因素:

　　( 1) 施工管理不規(guī)范不嚴(yán)格。施工單位未經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意，擅自修改設(shè)計(jì)，偷工減料或不按圖施工; 不熟悉圖紙，盲目施工，使用不合格建材; 不按有關(guān)的施工規(guī)范或操作規(guī)程施工，不合理的追趕工期;管理混亂，施工方案考慮不周，違章作業(yè)、疏于檢查等。

　　( 2) 業(yè)主盲目裝修破壞原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)。部分業(yè)主在裝修中改造廚房、衛(wèi)生間，甚至將屋面改建為花園。這種因裝修對(duì)結(jié)構(gòu)的開槽、打洞、管道移位、增加荷載等引起滲漏水的問(wèn)題也十分突出。另外，使用過(guò)程中未及時(shí)維護(hù)或維護(hù)不當(dāng)也是造成質(zhì)量問(wèn)題的因素之一。

　　2 工程質(zhì)量投訴處理中遇到的問(wèn)題

　　2. 1 質(zhì)量投訴的處理制度不夠完善

　　建設(shè)部1997 年出臺(tái)的《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》和 2004 年下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)》中，對(duì)投訴受理時(shí)間、結(jié)案時(shí)間及投訴處理費(fèi)用等都未明確規(guī)定，導(dǎo)致涉及結(jié)構(gòu)安全需要?jiǎng)澏ㄘ?zé)任界限的質(zhì)量投訴，一定要經(jīng)過(guò)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)才能劃定，而請(qǐng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，費(fèi)用卻無(wú)人承擔(dān)，導(dǎo)致投訴處理陷入困境，難以結(jié)案。

　　另外，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定“建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任”。施工單位保修期與開發(fā)單位對(duì)住戶保修期兩者存在時(shí)間差，住戶投訴后，如果開發(fā)單位保修期未過(guò)，而施工單位保修期已過(guò)，就會(huì)存在推諉扯皮，引起重復(fù)投訴的事件發(fā)生。

　　2. 2 有關(guān)法律法規(guī)相對(duì)滯后

　　《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》允許企業(yè)消失。目前有一部分開發(fā)商經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，甚至在購(gòu)買一塊土地及有了項(xiàng)目以后才成立公司，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司與其他公司成立一個(gè)聯(lián)合開發(fā)公司，他們是為了開發(fā)個(gè)別項(xiàng)目而成立，待工程竣工交付使用后，項(xiàng)目開發(fā)公司自然解散。當(dāng)房屋發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，住戶找不到開發(fā)商或開發(fā)商沒(méi)有足夠的資金承擔(dān)責(zé)任時(shí)，住戶便向政府投訴，政府不得不花大量精力和資金來(lái)解決此類問(wèn)題。

　　2. 3 部分投訴人將住房質(zhì)量問(wèn)題上訪投訴利益化

　　住宅是特殊商品，與其它商品質(zhì)量缺陷處理不同，部分投訴人有了質(zhì)量問(wèn)題首先想到是經(jīng)濟(jì)利益，堅(jiān)持不走法律程序解決問(wèn)題，當(dāng)雙方因經(jīng)濟(jì)利益達(dá)不成一致時(shí)，而又沒(méi)有一個(gè)能對(duì)質(zhì)量缺陷進(jìn)行評(píng)估的中介部門，造成重復(fù)上訪，導(dǎo)致正常的處理程序、操作流程無(wú)法落實(shí)實(shí)施，給質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的工作帶來(lái)很大難度。

　　3 住宅工程質(zhì)量投訴處理與對(duì)策

　　為了能夠更好地處理質(zhì)量投訴，緩和各方矛盾，解決各種質(zhì)量投訴問(wèn)題，建議從以下幾點(diǎn)著手:

　　( 1) 加快完善處理住宅工程質(zhì)量投訴的相關(guān)規(guī)定。針對(duì)目前投訴處理建設(shè)責(zé)任主體缺失的情況，建設(shè)行政主管部門應(yīng)盡快制定相關(guān)政策，明確此類投訴的處理程序和具體實(shí)施辦法，確保投訴處理的有效運(yùn)行。同時(shí)，可以制定增強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位約束力的政策，維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，提高投訴處理效率。盡快修改工程質(zhì)量投訴管理辦法，對(duì)投訴辦法的范圍、保修期限、投訴處理的費(fèi)用、結(jié)案時(shí)間等問(wèn)題進(jìn)一步明確，對(duì)協(xié)調(diào)解決無(wú)效的投訴案件，涉及雙方經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題走法律程序等方面進(jìn)行規(guī)范，以適應(yīng)不斷發(fā)展變化的工程質(zhì)量問(wèn)題投訴形勢(shì)。

　　( 2) 廣泛推行住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)實(shí)行住宅工程的工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度，引導(dǎo)建設(shè)單位積極投保。國(guó)外普遍采用責(zé)任保險(xiǎn)的方法來(lái)解決工程質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)缺陷保險(xiǎn)的方式從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司后，風(fēng)險(xiǎn)便由保險(xiǎn)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，而保險(xiǎn)公司有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)理論和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的組織結(jié)構(gòu)，可將大風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為小風(fēng)險(xiǎn)。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分散到保險(xiǎn)公司，可以使政府從大量的投訴中解脫出來(lái)。

　　( 3) 強(qiáng)化過(guò)程控制，加強(qiáng)通病防治，致力技術(shù)創(chuàng)新。參與建設(shè)各方責(zé)任主體必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)的地方規(guī)定，各自建立健全的質(zhì)量保證體系，規(guī)范質(zhì)量行為。施工企業(yè)認(rèn)真落實(shí)“三檢”制度，監(jiān)理單位嚴(yán)格執(zhí)行“巡視、旁站、平行檢查”，確保工程質(zhì)量; 同時(shí)，必須加強(qiáng)常見(jiàn)房屋住宅工程質(zhì)量通病的防治工作，著力組織建筑科研、房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等單位對(duì)影響住宅工程質(zhì)量的“頑癥”( 裂縫、滲漏等) 進(jìn)行技術(shù)攻關(guān)，完善和擴(kuò)充住宅工程質(zhì)量通病防治辦法。進(jìn)一步加大針對(duì)質(zhì)量通病的監(jiān)督檢查力度，從源頭上降低住宅工程發(fā)生質(zhì)量通病問(wèn)題，從而降低投訴率。

　　( 4) 進(jìn)一步完善建設(shè)工程質(zhì)量評(píng)優(yōu)體系。目前各級(jí)建設(shè)行政主管部門都制定了工程質(zhì)量的評(píng)優(yōu)辦法，如建設(shè)部的“魯班獎(jiǎng)”、省建設(shè)廳的“錢江杯”、市建委的“西湖杯 ”等。在優(yōu)質(zhì)工程評(píng)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)將保修期限作為評(píng)選條件之一。因?yàn)槟壳伴_發(fā)企業(yè)對(duì)業(yè)主承諾的保修期限是國(guó)家規(guī)定的最低保修期限。若在工程評(píng)定時(shí)對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量通病的分部或分項(xiàng)工程，按不同的部位根據(jù)規(guī)范合理地延長(zhǎng)保修期，將會(huì)給業(yè)主帶來(lái)更大質(zhì)量保障，減少投訴的發(fā)生。

　　( 5) 進(jìn)一步完善保修金的使用和管理。相關(guān)部門可以參照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的管理制度和體系，制定房屋建筑保修金管理辦法，對(duì)保修金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，從而保障保修期限內(nèi)質(zhì)量問(wèn)題的及時(shí)處理，維護(hù)建設(shè)單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權(quán)益。

　　( 6) 推行工程質(zhì)量缺陷鑒定和評(píng)估制度，將投訴處理社會(huì)化。住宅工程同其它商品一樣，也會(huì)存在一定質(zhì)量缺陷，一旦出現(xiàn)質(zhì)量投訴，往往伴隨著經(jīng)濟(jì)索賠，少則幾千，多則上萬(wàn)。當(dāng)存在質(zhì)量缺陷難以界定責(zé)任時(shí)，就需要有中介機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任和產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行評(píng)估，為處理質(zhì)量投訴提供公正、科學(xué)的依據(jù)，從而減少推諉扯皮現(xiàn)象，加快質(zhì)量投訴的妥善處理。

　　4 結(jié) 語(yǔ)

　　近幾年來(lái)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)居住的要求已由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)也由量的增長(zhǎng)向數(shù)量和質(zhì)量并重的方向轉(zhuǎn)變，其中住宅工程的質(zhì)量是決定住宅安全性能的關(guān)鍵。目前，建設(shè)行政主管部門出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和提高工程質(zhì)量的新辦法、新措施，使我國(guó)住宅工程質(zhì)量的整體水平有了很大提高。近十年，經(jīng)竣工備案的項(xiàng)目未發(fā)生一起因工程質(zhì)量問(wèn)題而造成房屋倒塌的事故。可以說(shuō)，經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用的住宅工程，基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量是有保障的、使用是安全的。住宅工程質(zhì)量已經(jīng)成為關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定的大事，作為政府質(zhì)量監(jiān)督管理部門，要花大量的時(shí)間和精力來(lái)處理這項(xiàng)工作。抓好住宅工程質(zhì)量，預(yù)防、減少和妥善處理質(zhì)量投訴成為當(dāng)前質(zhì)量監(jiān)督管理工作的重要部分，在實(shí)際的工作中一定要引起足夠的重視，保證工作的順利進(jìn)行。

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