商品房買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點集成分析

　　摘要 近年來，在房地產(chǎn)市場不斷變化發(fā)展的影響下，我國的商品房的銷售政策、銷售模式以及銷售價格等都發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)行業(yè)新政策的實施對于商品房的買賣交易進行規(guī)范，進一步優(yōu)化了商品房買賣合同糾紛的審理標準。但是，由于商品房銷售模式、房屋價格的變動，使得商品房的買賣合同糾紛呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢。本文主要圍繞商品房買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點展開分析，旨在探尋商品房交易良性發(fā)展的有效途徑。

　　關(guān)鍵詞 商品房 商品房買賣合同 審判觀點 疑難問題 有效途徑

　　《民主與法制》(半月刊)創(chuàng)刊于1979年，由中國法學(xué)會主辦。雜志伴隨著黨的十一屆三中全會以來我國民主與法制建設(shè)的進程成長和發(fā)展，是集政治、法律、倫理、社會為一體的綜合性新聞半月刊，也是全國法制類報刊中創(chuàng)辦最早、影響較大的中央級知名媒體。

　　中國市場中的商品房興起于八十年代，是由政府有關(guān)部門批準的，一般的商品房土地使用期限包括40年、50年、70年。商品房主要是指在市場中可自由交易用于出售出租的房屋，具體涵蓋了住宅、商業(yè)用房以及其他的建筑物。隨著時代的發(fā)展，市場上涌現(xiàn)了不同形式的商品房，商品房的質(zhì)量也從原來的單一形態(tài)，逐漸擴展到美觀和安全，這種變化在一定程度上難以保證商品房的交付標準和質(zhì)量。因此，為促進商品房買房交易的合理化、規(guī)范化發(fā)展，必須對其存在的買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點集成進行具體的探索討論。

　　一、商品房買賣合同糾紛疑難問題

　　(一)房價波動引起的合同糾紛

　　商品房價格上漲是引發(fā)商品房買賣交易合同糾紛及疑難問題的關(guān)鍵因素，在商品房價格持續(xù)增長的趨勢下，商品房開發(fā)商為抓住機遇賺取更多的經(jīng)濟利益，通常會尋找各種理由和不恰當?shù)氖侄谓獬蚴墙K止與買受人所簽訂的房屋買賣交易合同，甚至是主動承擔合同違約金來盡快解除商品房的交易合同。另外，商品房價格下調(diào)也是引起房屋買賣交易糾紛問題的主要原因，商品房價格下降就會導(dǎo)致已經(jīng)提前交付房款買受人出現(xiàn)單方面違約的情況，他們要求解除商品房的交易合同、要求商品房開發(fā)商補齊中間差價，而商品房開發(fā)商則要求買受人依照原來的商品房買賣合同執(zhí)行或是主動承擔違約金。

　　(二)房地產(chǎn)政策調(diào)控導(dǎo)致的合同糾紛

　　房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控是影響商品房買賣合同履行效果的一大因素，在國家限購令以及相關(guān)的限貸政策實施作用下，使得已經(jīng)簽訂商品房買賣合同的買受人要求解除或是終止合同，同時并要求商品房出售人主動承擔違約責任，進而造成已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同得不到有效的履行。部分買受人為規(guī)避國家限制購房政策的影響，通常會采取借名購房的手段，借由他人的名義進行商品房的購買，這種行為會出現(xiàn)真實權(quán)利人與名義權(quán)利人不相符合的情況;還有部分買受人會采取假離婚等手段規(guī)避國家限制購房政策的影響，但這樣做的后果對社會的不穩(wěn)定和不和諧造成一定的影響。再者，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，一定程度上增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同糾紛問題。集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，商品房的買賣交易無法順利完成，買受人未能如愿獲得金融機構(gòu)貸款支持或拒絕付款后要求商品房開發(fā)商退還已經(jīng)交付的購房房款或傭金。而有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為了增加企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)謀求更多的經(jīng)濟利益，一般會給買受人提供虛假離婚、提供虛假銀行流水、偽造社會保險費用憑證的建議，這種不正當?shù)囊?guī)避國家限購令的行為增加了商品房買賣合同糾紛等疑難問題的出現(xiàn)。

　　(三)商品房預(yù)售合同效力問題

　　《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當認定無效，若是在起訴前取得相應(yīng)的許可證明則認定有效。在商品房實際預(yù)售過程中也會出現(xiàn)商品房出售人并未取得商品房的預(yù)售許可證明、但是在起訴前已經(jīng)將期房轉(zhuǎn)變成現(xiàn)房的情況;也有些商品房開發(fā)商會提前以內(nèi)部認購、認籌等形式向社會潛在的買受人推售未取得商品房預(yù)售許可證等情形。而另一方面，在政府去庫存壓力下，商品房開發(fā)商為了完成庫存指標，也會在商品房銷售過程默許或容忍部分參與銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采取某些夸大宣傳、欺詐或隱瞞行為進行銷售，導(dǎo)致買受人對此存有諸多爭議。

　　(四)房屋質(zhì)量問題

　　房屋質(zhì)量問題是商品房買賣合同糾紛中老生常談的話題，在買受人收樓后發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問題的情況，在商品房保修期內(nèi)，商品房開發(fā)商一般都會承擔相應(yīng)的商品房修復(fù)責任。但對于某些比較復(fù)雜的質(zhì)量問題，商品房開發(fā)商通常都會認為其出售的建筑房屋已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)部門的審批以及工程竣工的全面驗收，商品房的質(zhì)量已經(jīng)符合商品房買賣合同的約定標準，所以不應(yīng)當需要承擔任何的責任。在筆者經(jīng)辦的某件商品房買賣合同糾紛中，買受人收樓后不久就發(fā)現(xiàn)涉案房屋出現(xiàn)外墻和地板漏水、墻體拉裂等質(zhì)量問題，商品房開發(fā)商也對所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題作過多次修復(fù)包括，但基本上都是治標不治本的修復(fù)方案;對于涉案房屋可能存在的設(shè)計缺陷、施工缺陷等復(fù)雜質(zhì)量問題卻避而不談;經(jīng)法院審理并委托鑒定機構(gòu)進行鑒定，鑒定報告評定涉案房屋為質(zhì)量不及格(案件在發(fā)稿時仍在審理中)。

　　(五)商品房面積存在誤差

　　房屋測量標準的變化會造成商品房實測面積與商品房買賣合同中約定的面積出現(xiàn)不一致的情況。在商品房實際測量過程中，由于國家工程建筑物測量標準的調(diào)整，使得購房合同中預(yù)定的商品房結(jié)算面積與房屋的測量面積不相符的現(xiàn)象。商品房買受人認為其購買的商品房面積與合同中約定的面積不一致，自己的合法權(quán)益沒有得到保證，不應(yīng)當交付過多的購房房款，進而買受人會提出解除商品房合同或是補齊相應(yīng)的房屋面積差價。

　　二、商品房買賣合同糾紛的審判觀點集成分析

　　(一)房地產(chǎn)新政對商品房的影響

　　面對房地產(chǎn)行業(yè)的限購令和限貸令等政策的實施，對于已經(jīng)簽訂商品房買賣交易合同或是預(yù)約簽訂相關(guān)的購房合同的買受人，在國家宏觀政策的影響下，無法辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及不能辦理按揭貸款的買受人是否可以解除相應(yīng)的商品房買賣合同。這種商品房買賣合同糾紛應(yīng)當根據(jù)房屋合同的實際履行情況進行細致劃分，在合同正常履行過程中，假如是因為合同一方故意拖延不及時履行合同義務(wù)而遇到房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整，這時應(yīng)當由違約方承擔相應(yīng)的責任。筆者在實務(wù)操作中，也遇到過不少炒房客因房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，主動要求貸款機構(gòu)不要審批其貸款業(yè)務(wù)的情形。