現階段養老地產遇到的問題及未來發展方向

　　我國老齡化問題越來越嚴重，國家養老壓力也逐漸加大，這就迫切需要民間資本進入養老市場。這就可以促進多元化市場主體結構的形成，但是由于受到經濟的多重制約以及傳統養老觀念的因素，目前我國養老產業仍然處于初級階段，不能很好的解決養老壓力。因此，下面文章根據目前我國養老現狀，根據其中的問題，提出相應的策略，促進養老地產健康發展。

　　關鍵詞：養老地產,養老市場,養老壓力,經濟制約

　　1養老地產的現狀

　　1.1需求日趨加劇

　　目前國際上一般認為60歲以上人口占總人口的比例達10%，或者65歲以上人口比例達7%為達到老齡化社會的標準。據有關統計數據顯示，截至2016年底，我國現有的60歲以上老齡人口接近2。3億，約占人口的1/6，預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2。55億人左右，占總人口比重提升到17。8%左右;高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1。18億人左右，老年撫養比將提高到28%左 右;到2030年 中 國 空 巢 老 人 數 量 將 達 到90%。我國早在2000年已經步入老齡化社會，為了應對越來越嚴峻的形勢，要做好充分的應對措施，然而目前社會存在養老服務有效供給不足;養老機構質量效益不高;養老行業人才隊伍短缺;老年市場供需矛盾比較突出;社會參與不充分;基層建設基礎比較薄弱等多種問題，難以滿足養老需求。

　　1.2行業前景向好

　　伴隨我國人口快速老齡化的態勢不斷蔓延，越老越多的人開始關注規劃自己的養老問題。多年來主要依靠民政部門公辦的養老模式在現在日益突出的養老挑戰與供需矛盾面前，顯然已經走到盡頭。根據國家統計年鑒數據顯示，2020年我國養老產業市場空間將達到7。7萬億元，到2030年將達到22。3萬億元。相關課題組預計老年市場將以9。74%的年增長速度，養老行業將以11。48%的年增長率高速發展。可見養老行業市場前景一片向好即將步入黃金發展期，存在巨大的機會。相關調查顯示:目前進入養老房地產行業的上市公司已超過35家，非上市房地產公司超過80家，非上市保險公司超過20家。只有存在商機的地方才能吸引資本，在行業吸引資本的同時，多資本的涌入對行業發展也起到良好的促進作用，激發民間資本進一步釋放，緩解養老市場供需矛盾的壓力，從而由多元主體共同探索養老市場的發展方向。

　　1.3政策環境優化

　　2013年是養老產業的元年，2014年是養老地產元年。近幾年健康養老產業得到政府扶持，被列入"十三五"規劃，資本關注養老市場是必然趨勢。當前政策環境對養老地產發展極為有利，有統計顯示，截至2017年，涉及養老產業發展的政策法規超過100項，國家和各省市先后出臺養老產業相關政策，僅2016年就達到了20項以上，同時各省市還相繼頒布了政策的落實細則，不斷完善我國養老產業的投資環境和產業扶持政策，以適應老年群體持續增長的養老需求，政策環境的優化對養老產業發展無疑是重大的利好。

　　1.4民眾意識增強

　　隨著國民經濟水平的提高，以及計生政策作用下"421"倒金字塔型結構的家庭數量增多，傳統的"養兒防老"的文化觀念逐步淡化，加之年輕人工作壓力的增加和生活節奏的加快，可以陪伴老年人的時間越來越少，老年人對子女的養老依賴性不斷減弱，同時對養老機構的需求意識逐步增強。中國養老市場著名的 "9073格局"概念，就是將未來中國的老人養老模式劃分為三部分:90%的老人的養老由家庭承擔、7%的老人養老在社區、3%的老人養老在專業的養老機構。相較于目前三模式占比分別為96%、1%和3%，居家養老的比例將有所下降，機構養老的比例會保持不變，而社區養老的比例將從1%提高至7%。雖然6%是一個小數字，但是在巨大的老齡人口基數和相對空白的市場環境下，養老地產的市場空間依然為天量，伴隨民眾養老意識的增強，需求的增加，社區養老將會有很大的提升進步空間。

　　1.5行業仍處發展初期

　　近兩年養老地產得到了資本市場及社會民眾的密切關注，但是目前行業發展仍處于初級階段，政府以及市場多個主體小心試水，探尋最適合中國養老的發展模式。從GDP、老齡化率等數據與美國對比，我國目前的養老產業發展處于美國20世紀60至70年代的發展水平，2020年預計將會達到美國70至80年代的發展水平，2030年將會達到美國80年代至今的發展水平。

　　2發展困境

　　養老概念已經出現三年多了，但是一直處于不溫不火的狀態，目前的情況來看，養老地產并沒有發揮它被賦予的價值與期望，究其原因分析，主要有養老地產前期成本高;資金回收周期長，市場不成熟;盈利模式不清晰;民眾養老觀念落后;經濟條件、消費水平的制約;政策扶持力度不夠;缺乏行業相應的管理標準規范;缺乏專業養老服務人員等因素的影響。

　　2.1投入成本居高不下

　　養老地產產業鏈涉及房地產行業、保險行業、醫療保健行業、醫療護理服務、老年娛樂、老年教育等多項目，那么前期投資成本將會十分龐大。養老地產首先地理位置要方便，有良好的生態環境，方便子女探望的同時也有利于老年人的身體健康;也要距離醫療資源近，而本就供不應求的醫院周邊土地難尋;還要有各種老年人配套設施，同時配套相關服務，這每一項因素都在一步步推高前期的投入。后期的運營例如無障礙通道、老年人慢速電梯等等老年人生活的特殊需求造成運營成本會較普通小區高出30%左右。醫療資源缺乏、基礎設施不足、土地成本高、缺乏合適的政府補貼機制，導致現在入場的都是資金十分雄厚的公司才敢來試水，大量投資者仍處于觀望狀態。

　　2.2資金回收周期長且市場不成熟

　　資本逐利性與養老地產服務性之間的矛盾難以靠市場自身來調節，目前養老市場并不成熟，老年人本就是低收入群體，能接受的服務價格并不高，養老市場面臨資金回收周期長，銷售風險大的問題。同時由于面對對象的特殊性，相關責任機制不健全，一旦居住的老年人出現問題難以劃責，運營風險很大。市場不成熟，行業缺乏經驗，只能摸索中前進。

　　2.3盈利模式不清晰

　　雖然國內養老市場很大但并非全部都是剛需，目前行業盈利模式尚不確定，養老地產的盈利方向并不清晰，投資者對投資的盈利能力缺乏信心。據調查，國內運營中的養老地產收費主要有:房租、床位費、護理費、餐飲等幾項。相比美國憑借資本市場運作發達，日本依靠介護保險制度，養老地產普遍可以取得較好收益，我國目前市場條件難以借鑒發達國家的發展模式，自身尚未探尋出有效盈利模式。

　　2.4傳統觀念影響

　　我國一直是注重"孝"的國家，俗話說百善孝為先，同時老年人更喜歡兒孫繞膝、三世共聚一堂，這些觀念對養老行業的發展一定程度上存在著制約作用，年輕人顧慮若將老年人送至養老機構會被指責為"不孝"，老年人會存在被拋棄感，這種傳統觀念的影響不利于行業的發展。

　　2.5經濟條件制約

　　老齡化人群面臨公立養老機構一床難求，私人養老機構費用無力承擔的尷尬局面。設施完好、服務規范、收費低廉的公辦養老機構人滿為患，而民辦養老機構多出現較高的床位空置率，特別是目前一些民辦養老機構不顧老年人的現實需求與消費偏好，開發前期未對老年人消費需求調查，布局的養老服務設施不適應現實需求，要么是消費過高老年人無力承擔，要么是設在遠離市區的郊區。據調查北京的民辦養老機構床位空置率為40% ~ 50%;上海的總體入住率也不足70%，個別郊區養老機構實際入住率甚至不足20%;養老機構"一床難求"與床位大量閑置并存，意味著養老服務投資方向錯誤。這不單單是土地與財政資源的浪費，同時也影響了行業的有序發展。

　　2.6政策扶持力度不夠

　　養老地產帶有一定的社會福利性質，所以政府適當的政策扶持能夠更好地促進其發展。目前雖然國家鼓勵養老市場主體多元化，但是對養老土地的取得、稅收、貸款方面的優惠政策并不明確。高成本、長周期、高風險的特性下如果缺乏相關具體政策的支持，很多投資者會謹慎的選擇持觀望態度，降低行業的發 展速度。

　　2.7缺乏相應的標準

　　養老地產整體的項目以及各項設施的主要服務對象具有特殊性、專業性，我國目前沒有針對老年住宅設計、活動范圍的配套設施標準，導致各個養老地產設計水平參差不齊，開發項目的安全性、實用性、適宜性難以得到有效保障。

　　2.8缺乏專業養老服務人員

　　養老地產的核心在于服務，除了為老年人基本的生活服務外，服務人員還要提供醫療保健、生活娛樂等特殊需求。由于我國養老產業起步較晚，國內機構在理念、管理方式、服務水準上還需增強，并且從事相關行業的專業人員較少，難以滿足需求，給養老地產的發展帶來挑戰。

　　3相關建議

　　3.1準確定位目標群體

　　養老產業的缺口目前看來更多的體現在中低端消費群體，而目前養老地產的定位多為高端群體，例如目前泰康養老模式進入的條件是200萬保單起，公寓出租模式年卡是30萬押金起，對于我國目前居民收入水平來說(以2016為例:全國居民人均可支配收入23821元)，定位目前是針對高凈值群體。企業在布局前期就應該做好戰略部署，充分利用已有的資源，對未來的盈利模式、客戶群、服務價格等進行合理預測與定位。我國目前老年人口的兩周患病率為46。6%，大多都是因為疾病而去世，進入老年后需要全陪護的老人數量比例并不是很多，絕大多數的老年人退休后的養老模式就是居家養老-醫院救治 -人生終點。同時數據表明目前空巢老人比例50%，到2030年將達到90%，老年群體晚年迫切需要的不是護理，而是大健康為核心的綜合老年配套服務。確定位目標群體，滿足需求才能推出更適合市場的產品。

　　3.2完善產業結構，滿足多層次消費群體的需求

　　養老地產本質應當是一種創新性的商業形態，但是目前大部分開發商都是把養老地產按照養老院的標準來做，養老地產作為一種復合地產與現代服務業相結合，需要多行業來一起加入探尋最適合中國市場環境的發展模式，可以結合家政服務、教育培訓、文化娛樂、保險理財、金融投資等行業來共同發展，根據老年群體需求的不同提供不同的產品，滿足多層次消費群體的需求。

　　3.3大型國企開道，加大政策扶持力度

　　由于銷售風險大，經營風險種類繁多，盈利模式不明等各種原因，縱使養老行業前景充滿光明，現階段企業也只能小心翼翼嘗試，在市場急劇擴張的需求與行業發展緩慢的矛盾難以緩解時，應由大型國企來發揮帶頭作用。加大養老地產用地保障，將養老地產納入土地用地總體規劃中，各級政府應當結合當地的公共設施，將養老地產納入規劃中，給每個樓盤相應設置養老社區的比例面積，同時在城市劃出地區設置集中的養老地產區域。同時增加養老行業可行的融資渠道，銀行為之提供特定的低息貸款，增加財政資金對該行業的資金扶持力度。另外還有出臺相應的稅收優惠，降低資本進入養老行業面臨的風險，同時政府增加具體政策優惠、加大扶持力度，落實優惠政策執行辦法，促進行業的發展。

　　3.4制定行業統一標準

　　政府應督促、加快制定養老地產相關標準規范，從市場準入標準、竣工驗收標準以及后續的監管規范標準、違規懲罰標準入手，加大對養老行業監管力度，同時引導企業、公眾的監督力量，構建三級監督體系，打造良好的行業運行環境，保障養老產業的穩健發展。

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