第一篇：系統(tǒng)科學(xué)下的高校物業(yè)管理

一、高校物業(yè)管理系統(tǒng)

1.高校物業(yè)管理系統(tǒng)是由多個子部門和具體工作組成的有機整體

（1）高校物業(yè)管理的內(nèi)容。高校物業(yè)管理是一個包含多個子部門的復(fù)雜系統(tǒng)，涵蓋多項具體工作。高校物業(yè)管理主要由保安消防管理、工程維修管理、保潔綠化管理和公共服務(wù)管理等幾個要素組成，且每一個要素又包含多項具體工作。（2）高校物業(yè)管理的特點。與社會上的物業(yè)管理相比，高校物業(yè)管理具有顯著的特點。首先，高校物業(yè)管理涉及許多社會物業(yè)管理所沒有的專項工作，如多媒體教學(xué)設(shè)備管理與維護、實驗室設(shè)備管理等；其次，高校物業(yè)管理的公共服務(wù)管理要素較為發(fā)達，食堂、水房、浴室、體育場館等是學(xué)生校園生活的重要場所，且商業(yè)化特征明顯，是高校物業(yè)管理系統(tǒng)創(chuàng)收的主要渠道；再次，高校物業(yè)管理還承擔著后勤育人、無煙校園創(chuàng)建等特殊職能，這也是社會物業(yè)管理所不具備的。（3）高校物業(yè)管理的功能。高校物業(yè)管理的核心功能，是為廣大師生創(chuàng)造優(yōu)良的工作與學(xué)習環(huán)境，為高校的教學(xué)、科研、行政工作保駕護航。這是高校物業(yè)管理系統(tǒng)獨特的整體功能，是任何單個內(nèi)部要素所不具備的。當然，各要素具體功能的實現(xiàn)，保證了整個高校校園的安全、整潔、有序，各要素的有效運作，是高校物業(yè)管理系統(tǒng)整體功能實現(xiàn)的基礎(chǔ)。

2.面對外界環(huán)境和師生需求的變化，高校物業(yè)管理系統(tǒng)也在動態(tài)發(fā)展

（1）高校物業(yè)管理系統(tǒng)一直是在動態(tài)地發(fā)展。為了適應(yīng)高等教育發(fā)展的需要，傳統(tǒng)的高校后勤管理一直在探索變革的途徑，如今各地高校探索出多種改革模式，現(xiàn)代化的物業(yè)管理理念與方法被引入，新的高校物業(yè)管理系統(tǒng)正在逐步建立并完善。（2）高校物業(yè)管理系統(tǒng)的主要服務(wù)對象———學(xué)生是不斷動態(tài)變化的，而且隨著時代的發(fā)展，師生的需求也在不斷變化。為了滿足廣大師生的需求，高校物業(yè)管理增加了自助洗衣、無線上網(wǎng)、代收發(fā)包裹等新的服務(wù)項目。與傳統(tǒng)的后勤管理相比，現(xiàn)代的高校物業(yè)管理提供的服務(wù)更多、更專業(yè)，極大地方便了廣大師生的生活與學(xué)習。

3.科學(xué)高效的結(jié)構(gòu)是高校物業(yè)管理系統(tǒng)功能發(fā)揮的基礎(chǔ)

高校物業(yè)管理系統(tǒng)承擔著高校運行后勤保障的重要任務(wù)，其目的是通過創(chuàng)建安全、整潔、秩序良好的校園，打造高校教學(xué)、科研和行政工作順利開展的外部環(huán)境基礎(chǔ)。高校物業(yè)管理系統(tǒng)不但具體工作多樣，而且具有明顯的層次性。高校物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)部各要素在分工的基礎(chǔ)上緊密合作，才能保證整體功能的有效發(fā)揮。雖然在部門設(shè)置上各要素分屬保衛(wèi)處、后勤處、保潔隊、資產(chǎn)處等多個部門管理，但在實際工作中各要素之間關(guān)聯(lián)緊密，如食堂對保潔工作有較高要求，安保工作涉及的監(jiān)控、門擋等多種設(shè)備需工程維修部門維護管理等等。各要素間只有密切配合、協(xié)作運行，才能在整體上保證高校物業(yè)管理工作的順利開展。以系統(tǒng)的觀點看事物有助于建立全局視角，并關(guān)注內(nèi)部要素的緊密聯(lián)系，以及系統(tǒng)與外部環(huán)境的關(guān)系。高校物業(yè)管理作為一個復(fù)雜的系統(tǒng)，也具有系統(tǒng)的特點，動態(tài)地看待物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展，是系統(tǒng)科學(xué)在高校物業(yè)管理領(lǐng)域的進一步深化。

二、高校物業(yè)管理改革是一項系統(tǒng)工程

在高校擴招、高等教育快速發(fā)展的大背景下，傳統(tǒng)的高校后勤管理越來越難以滿足需求，社會化改革勢在必行。高校后勤管理改革的過程，就是現(xiàn)代物業(yè)管理手段與理念逐步引入的過程，在系統(tǒng)視角下，高校物業(yè)管理改革是一項明確系統(tǒng)目標、變革系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)內(nèi)部要素關(guān)系的系統(tǒng)工程。在改革實踐方面，圍繞著“社會化”，各地高校進行了廣泛的探索和實踐，形成了校內(nèi)模擬甲乙方、校內(nèi)獨立甲乙方、完全市場化管理、園區(qū)合作管理等多種改革模式。這些不同的模式各有利弊，在各高校推進物業(yè)管理改革的過程中，應(yīng)當遵循以下原則，系統(tǒng)地加以分析、運用。

1.整體優(yōu)化

受視角和認識能力的限制，人類習慣用還原論的方法解決工作中的各種問題。這種自下而上、注重個體的方法，適用于解決具體的一般性問題。我們對高校后勤管理改革的認識，也經(jīng)歷了這樣的過程。在高校擴招、辦學(xué)規(guī)模不斷擴大的背景下，高校面臨后勤資源不足等問題，我們首先想到的是，在原有的后勤管理框架下追加各種資源，簡單地擴大后勤管理的規(guī)模。但在實踐中這種做法暴露出許多問題，如管理的不到位導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降；簡單地擴大規(guī)模也無法滿足廣大師生新的服務(wù)需求等。高校后勤管理改革是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，傳統(tǒng)的還原論，無法完全解決“按下葫蘆浮起瓢”問題，這就需要以整體優(yōu)化的原則，看待高校后勤管理的改革與發(fā)展。整體優(yōu)化的核心，是從全局出發(fā)，對問題進行系統(tǒng)全面的思考，從整體上把握其本質(zhì)，并尋求有效的解決策略。與還原論不同，整體優(yōu)化是一種面向全局的方法，在整體視角下，自上而下地分解復(fù)雜問題，再對部分進行協(xié)調(diào)，最后實現(xiàn)整體的優(yōu)化。面對傳統(tǒng)高校后勤管理的困境，小范圍的修補無益問題的解決，因此，整體的改革就勢在必行。“社會化”就是在整體優(yōu)化的視角下提出的改革路徑，它將現(xiàn)代化物業(yè)管理的資源、方法、理念引入高校管理，從整體上改變傳統(tǒng)的管理體制。隨著改革的不斷深入，高校后勤管理的社會化程度越來越深，多種現(xiàn)代化的高校物業(yè)管理模式紛紛出現(xiàn)。實踐證明，整體優(yōu)化的高校物業(yè)管理效果明顯，是高校后勤改革的可行之路，而且在未來的進一步深化改革中，依然需要站在全局的高度，全面、整體地推進高校物業(yè)管理改革。

2.協(xié)調(diào)有序

協(xié)調(diào)有序，是指系統(tǒng)內(nèi)部的各要素、對象、手段，乃至管理主體之間的結(jié)合關(guān)系和方式都處于最佳狀態(tài)，元素之間不僅互補匹配，而且相互融合，系統(tǒng)有序度達到最大。有序的結(jié)構(gòu)是系統(tǒng)存在的基礎(chǔ)，且要素之間的相互關(guān)系越有序，系統(tǒng)的整體功能就越強。高校后勤管理改革的重要工作之一就是打破傳統(tǒng)的部門分割。現(xiàn)代的高校物業(yè)管理強調(diào)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和內(nèi)部各要素的緊密聯(lián)系，保安、保潔、工程維修、公共服務(wù)等各部門信息互通，相互配合開展工作十分必要。師生感受到的高校物業(yè)管理效果，是多個部門工作共同努力的結(jié)果，不同工種間互相支撐、配合工作能有效地提高工作效率。例如，保潔人員在工作中遇到可疑的人或事件及時向安保人員通報；安保人員在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)路燈不亮等設(shè)施設(shè)備問題通知工程人員維修。在高校這種人員聚集場所發(fā)生火災(zāi)、地震等突發(fā)事件時，更需要物業(yè)管理各部門高效有序的協(xié)作，如安保部門負責秩序維護、工程部門負責水電供應(yīng)和設(shè)施設(shè)備修復(fù)、公共服務(wù)部門負責餐飲安置等后勤保障、保潔部門負責公共場所的衛(wèi)生防疫等。

3.動態(tài)平衡

有序的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)有利于系統(tǒng)功能的發(fā)揮，但結(jié)構(gòu)的有序性不等于一成不變，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)是動態(tài)變化的，其內(nèi)部要素之間的關(guān)系也在不斷地調(diào)整。發(fā)展中的高校物業(yè)管理系統(tǒng)的動態(tài)性更為明顯。改革使高校物業(yè)管理更加開放、靈活，實踐證明這種動態(tài)變化帶來了活力，進一步促進了高校物業(yè)管理的發(fā)展。高校物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展，也伴隨著其內(nèi)部要素關(guān)系的持續(xù)變化，隨之而來的是系統(tǒng)控制方案的創(chuàng)新。與傳統(tǒng)的后勤管理相比，現(xiàn)代高校物業(yè)管理模式的管控更加精細，績效評價更受重視，帶來的是服務(wù)效果的提升。對外界環(huán)境的適應(yīng)性，是衡量高校物業(yè)管理系統(tǒng)動態(tài)變化效果的重要標準。高校物業(yè)管理系統(tǒng)在運作過程中，必須時刻關(guān)注外界環(huán)境要素的變化，并及時調(diào)整相關(guān)管理參量，以保證系統(tǒng)的運行適應(yīng)外界環(huán)境的要求。鑒于高校物業(yè)管理服務(wù)對象的多變性和服務(wù)內(nèi)容的多樣性，保持積極運動的穩(wěn)定與新的動態(tài)平衡是十分必要的。

4.與時俱進

與時俱進要體現(xiàn)時代性，把握規(guī)律性，重視創(chuàng)造性。在經(jīng)濟社會飛速發(fā)展的今天，不創(chuàng)新就意味著落后與淘汰，傳統(tǒng)高校后勤管理難以滿足高等教育快速發(fā)展的要求，改革創(chuàng)新成為必由之路。從“形式上分家，本質(zhì)是一家”的校內(nèi)模擬“甲乙方模式”，到資產(chǎn)完全分離的“校內(nèi)獨立甲乙方模式”，再到引入社會力量的完全市場化管理模式，以及規(guī)模化運作的園區(qū)合作管理模式，各地高校圍繞時發(fā)表展的要求，進行了廣泛的探索與創(chuàng)新，推進后勤社會化改革不斷深入，建立了現(xiàn)代化的高校物業(yè)管理體系。在具體的管理與服務(wù)中，高校物業(yè)管理系統(tǒng)也需要創(chuàng)新的思維和發(fā)展的態(tài)度，創(chuàng)造性地開展工作，開發(fā)服務(wù)項目，在滿足廣大師生新的服務(wù)要求同時，實現(xiàn)自身的良性發(fā)展。

三、總結(jié)

總之，以系統(tǒng)觀看待高校物業(yè)管理、以系統(tǒng)工程的方法探索其發(fā)展，給高校物業(yè)管理研究提供了新的視角。系統(tǒng)科學(xué)強調(diào)的全局意識、協(xié)作配合等觀點，恰恰是當今高校物業(yè)管理發(fā)展過程中急需建立的。通過系統(tǒng)科學(xué)的應(yīng)用，讓高校物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展，能夠更好地服務(wù)于廣大師生，為高等教育的發(fā)展“保駕護航”。

作者：董磊 單位：山西大學(xué)工程學(xué)院

第二篇：高校學(xué)生公寓管理與物業(yè)管理

一、高校學(xué)生公寓管理體系分析

1.學(xué)生公寓的性質(zhì)和特點

學(xué)生公寓是國家和學(xué)校為了方便在校學(xué)生就學(xué)而優(yōu)惠提供的必要住宿場所。它不僅是學(xué)生在校期間學(xué)習、生活、休息的公共場所，也是學(xué)校對學(xué)生進行思想品德教育和行為養(yǎng)成的重要課堂。因此，學(xué)生公寓除了具有社會公寓的一般功能之外，還有自身的一些特點：

1.1住宿費用與社會上的出租房屋比，相對較低，屬于補償性質(zhì)。但受到國家財力的制約，住宿條件尚有一定的欠缺。

1.2學(xué)生公寓面對的群體是本校計劃內(nèi)招生全日制的在冊學(xué)生。

1.3學(xué)生公寓的管理為實現(xiàn)學(xué)校的育人目標服務(wù)，在日常管理與服務(wù)時，除了要遵守國家的相關(guān)法令法規(guī)外，還必須遵守和執(zhí)行學(xué)校的有關(guān)規(guī)章制度和教育計劃。

2.學(xué)生公寓管理面臨的問題

2.1學(xué)生群體的特點變化較大。現(xiàn)在的大學(xué)生大部分都是獨生子女，他們生長在一個發(fā)展迅猛的經(jīng)濟、信息時代，興趣愛好廣泛，有超前的意識，接受新鮮事物的能力較強，思想成熟相對較早。但是他們又比較以自我為中心，吃苦耐勞的精神有所欠缺，處理問題有很大的依賴性。

2.2學(xué)生公寓的硬件設(shè)施不夠完善。盡管這些年高校后勤社會化改革取得了顯著的成效，學(xué)生公寓的住宿條件有所提高，但是受居住群體的特殊性以及社會經(jīng)濟等因素的制約，學(xué)生公寓的硬件設(shè)施還是屬于相對滯后的狀態(tài)。

2.3高校學(xué)生公寓管理，需要通過高素質(zhì)管理者的身體力行，言傳身教，為人師表，來影響和感召學(xué)生，從而提高學(xué)生的綜合素質(zhì)。從目前情況看，從事大學(xué)生公寓管理的一線工作人員一般沒有接受過專業(yè)的培訓(xùn)，比較缺乏現(xiàn)代管理知識和意識。作為高校公寓的管理者，我們必須要認真嚴肅的面對上述的問題，通過改變工作狀態(tài)以及工作方法，盡快的找到解決問題的出路，從而進一步提高學(xué)生公寓的管理服務(wù)質(zhì)量，使學(xué)生公寓管理體系更加先進化、科學(xué)化以適應(yīng)社會發(fā)展的要求。鑒于高校學(xué)生公寓管理的現(xiàn)狀，我們可以通過學(xué)習物業(yè)管理的模式和服務(wù)理念并結(jié)合高校的特點與實際情況來改善和提高我們的整體管理質(zhì)量與服務(wù)水準。

二、高校公寓管理與物業(yè)管理的互通

高校公寓管理部門是隸屬于學(xué)校后勤集團的一個重要部門。因此，公寓管理部門在制定管理體系及服務(wù)理念的時候，都要以學(xué)校宏觀的政策方針、辦學(xué)宗旨以及各項規(guī)章制度為主體，做好后勤保障工作，穩(wěn)定校園建設(shè)的和諧發(fā)展。以此為基礎(chǔ)，我認為可以改進以下幾個方面來提高管理服務(wù)質(zhì)量。

1.深抓內(nèi)部管理。加強職工隊伍建設(shè)。確定以人為本的管理理念，加強管理服務(wù)人員的培訓(xùn)。以人為本的思想作為核心的科學(xué)發(fā)展觀，已經(jīng)貫徹落實到高校的教育管理中，為高校培養(yǎng)創(chuàng)新型人才、高校自身穩(wěn)定可持續(xù)教育發(fā)展提供有力的保證。高校公寓管理人員需要改變自己的傳統(tǒng)管理意識和思維方式，做到以服務(wù)學(xué)生為本、尊重學(xué)生、關(guān)心學(xué)生。同時需要對高校公寓管理人員進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，使其掌握先進的管理方法和服務(wù)理念，將已被現(xiàn)時代所拋棄的傳統(tǒng)管理模式徹底清除。通過培訓(xùn)，讓員工清晰的了解自身的崗位職責，熟記自己的職責目標。重新樹立服務(wù)理念，在思想上將服務(wù)擺在首位。確立明確的管理條例并建立獎懲制度，使員工在工作中有據(jù)可依。

2.創(chuàng)新對外服務(wù)。公寓管理人員需要走進學(xué)生的生活中，多一些了解和關(guān)心。把學(xué)生當做是自己的朋友或者是家人來溝通，接受并采納學(xué)生對公寓管理服務(wù)工作的合理建議，根據(jù)學(xué)生們的學(xué)校生活實際需求，盡量完善硬件設(shè)施和軟件服務(wù)，目的是給他們創(chuàng)建一個安全、整潔、健康、舒適的生活環(huán)境。只有這樣才能讓學(xué)生們感受到以人為本的管理服務(wù)理念。在實際的工作中，可以讓學(xué)生參與到公寓的管理服務(wù)工作中，樹立主人翁意識，增強其自我管理教育的能力。高校公寓中的學(xué)生作為公寓生活中的主體，要樹立自我管理和積極參與管理的意識。學(xué)生公寓作為集體的學(xué)習、生活空間，需要全體同學(xué)的共同維護。公寓管理人員要充分的調(diào)動學(xué)生的積極性，讓學(xué)生變被動為主動。這也是發(fā)揚和實現(xiàn)公寓生活中的民主活動。作為公寓管理人員，要牢記三心、二意、三高、四低、五記原則，將服務(wù)工作做進人心。

3.構(gòu)建新型寢室文化，共同營造健康和諧的校園氛圍。高校公寓的寢室文化建設(shè)時校園文化的重要組成部分，建設(shè)新型寢室文化，有利于學(xué)生和管理服務(wù)人員之間的和諧相處，有利于提高學(xué)生的學(xué)習、生活質(zhì)量，有利于打造團隊合作的公寓集體。組織公寓活動，不僅豐富了高校公寓課余生活，同時也會給每一位同學(xué)留下一個美好的回憶。

4.做好安全、保障工作，讓同學(xué)住的放心。公寓安全是一個永恒的話題。作為公寓的管理人員，我們有責任做好安全保障工作。要做到定期檢查逃生門是否暢通，滅火器等消防設(shè)施是否能正常工作，長期向公寓內(nèi)住宿的學(xué)生宣傳安全常識，提醒同學(xué)不要使用違章電器等；建立嚴格的檢查制度，將檢查落到實處，每次檢查都要詳盡記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不留安全隱患；建立外來人員進入公寓登記制度，為保證學(xué)生的生命財產(chǎn)安全，未經(jīng)同意不得讓外來人員進入公寓內(nèi)；在生活保障方面，公寓管理人員要急同學(xué)之所急，想同學(xué)之所想，對于學(xué)生報修等問題，公寓管理人員要合理安排時間，盡快維修，從而保障學(xué)生的正常日常學(xué)習、生活。

5.保持良好的環(huán)境衛(wèi)生。隨著社會的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求越來越高。如何創(chuàng)造、保持一個嶄新、令人舒適的環(huán)境，這個任務(wù)就落在了保潔員的肩上。環(huán)境衛(wèi)生是否干凈、整潔可以表現(xiàn)出一個公寓的“容貌”形象。為了保持公寓樓內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的整潔，公寓管理人員要通過“定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量”的方式為公寓樓內(nèi)住宿的學(xué)生提供一個清潔、舒適的生活學(xué)習氛圍。

三、總結(jié)

變則通，通則達。改變高校公寓管理模式和服務(wù)理念是社會發(fā)展的要求。一成不變，只能止步不前，只能被社會的發(fā)展所淘汰。這種轉(zhuǎn)變不是一朝一夕能完成的，需要高校公寓管理者下定決心，持之以恒，從內(nèi)心深處完成行為轉(zhuǎn)變。管理是基礎(chǔ)，其核心是學(xué)校及后勤集團根據(jù)實際情況所訂制的一套完善的公寓管理條例。服務(wù)則是在管理的基礎(chǔ)上，順應(yīng)社會的發(fā)展需要衍生而來。因此，為了更好的提高管理質(zhì)量，我們必須要先做好服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)理念和管理模式，值得高校公寓管理者深入的研究。根據(jù)本校的實際情況，建立良好的管理體系及服務(wù)理念是公寓管理者的首要任務(wù)；不斷的改進，不斷的提高時公寓管理者永恒的追求。事物總是在不斷的發(fā)展。隨著高校不斷深入發(fā)展，學(xué)生公寓的管理工作更要應(yīng)和時代的節(jié)奏，不斷進行改革、創(chuàng)新、探索與嘗試，在困難中求發(fā)展，在發(fā)展中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，在總結(jié)中加強管理，在健全管理制度和完善管理資源上做文章，建立進取向上的高校公寓文化、育人功能，為建設(shè)和諧校園做好保障。

作者：張學(xué)敏 單位：遼寧師范大學(xué)后勤服務(wù)產(chǎn)業(yè)集團校園管理中心