一、貨幣政策調(diào)控房價(jià)的影響機(jī)制

現(xiàn)階段利率、存款準(zhǔn)備金率、信貸規(guī)模等方式是我國貨幣政策對(duì)房價(jià)調(diào)控的主要途徑。中國人民銀行主要采用以下四種調(diào)整利率方式:第一種是調(diào)整中央銀行的基準(zhǔn)利率，它主要包括再貸款利率、再貼現(xiàn)利率、存款準(zhǔn)備金利率以及超額存款準(zhǔn)備金利率等;第二種是調(diào)整金融機(jī)構(gòu)法定存貸款的利率;第三種是通過制定金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的浮動(dòng)范圍調(diào)整利率;第四種是制定相關(guān)的政策來對(duì)各種利率的結(jié)構(gòu)和檔次進(jìn)行調(diào)整。

首先，利率是我國貨幣政策的重要組成部分，所以利率政策在國家宏觀調(diào)控體系中發(fā)揮了舉足輕重的作用。利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要是通過市場上供需雙方的相互作用來實(shí)現(xiàn)的。一方面從供給角度來分析:利率的高低對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本起到了決定性的作用。如果利率升高，投資房地產(chǎn)的利息成本就會(huì)加大，開發(fā)商勢必就會(huì)減少資金的投入，從而導(dǎo)致房屋的供給量下降，所以房價(jià)會(huì)上升;反之，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不降低對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，購房者就會(huì)成為提升房價(jià)的資金成本轉(zhuǎn)嫁者，從而進(jìn)一步提升房價(jià)。另一方面從需求角度來分析:由于商品房屬于非普惠消費(fèi)品，居民購買住房在大多數(shù)情況下是依靠貸款，所以利率和住房的需求量呈反比例的變化關(guān)系。利率的升高使購房者的儲(chǔ)蓄和理財(cái)收益增加，而對(duì)房地產(chǎn)的投資缺乏興趣，這樣就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入量，從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格。由此可見，利率政策不僅能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求下降，而且也能減少房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的投資。利率調(diào)控在一定程度上決定了房屋的需求和供給。利率調(diào)控是一把雙刃劍，既能導(dǎo)致房屋需求量下降，又能使房屋供給量減少。所以利率對(duì)供給和需求的影響孰大孰小決定了房屋價(jià)格的升降。

其次，法定存款準(zhǔn)備金率對(duì)房價(jià)有很大的影響。房地產(chǎn)市場的貸款可以分為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者貸款，如果提高和降低法定存款準(zhǔn)備金率，就會(huì)影響銀行的信貸能力，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的貸款變化。一方面，如果央行上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，各個(gè)商業(yè)銀行就會(huì)增加上繳的存款準(zhǔn)備金，從而貸款的能力降低。那么房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者的住房貸款也會(huì)隨之減少，從而影響房地產(chǎn)市場的需求量，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。另一方面，因?yàn)檠胄猩险{(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)開發(fā)商的可貸款資金就會(huì)減少，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的房屋供給量減少，進(jìn)而影響房價(jià)的上升。反之，如果央行下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，各個(gè)商業(yè)銀行的信貸能力提高，可貸資金增加。那么房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者的住房消費(fèi)貸款隨之增加，住房的需求量也會(huì)隨之提高。而房地產(chǎn)開發(fā)商的投資貸款也會(huì)增加，進(jìn)而增加了房地產(chǎn)市場的住房供給量。

再次，信貸規(guī)模對(duì)房價(jià)的影響。信貸規(guī)模又稱“貸款規(guī)模”，是中央銀行為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期貨幣政策目標(biāo)而事先確定的控制銀行貸款的指標(biāo)。它主要是對(duì)房地產(chǎn)市場的供給方和需求方進(jìn)行調(diào)控。中央銀行運(yùn)用信貸貨幣手段，對(duì)房地產(chǎn)市場的資金獲取渠道產(chǎn)生影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者都面臨融資約束時(shí)就會(huì)對(duì)銀行的信貸資金有較強(qiáng)的依賴性，如果中央銀行采用一系列的貨幣政策工具如調(diào)整存貸款準(zhǔn)備金率、公開市場操作、再貸款貼現(xiàn)等，就會(huì)影響基礎(chǔ)貨幣和貨幣的供應(yīng)量，同時(shí)也會(huì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信貸能力產(chǎn)生影響，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給雙方的資金獲取量，從而影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和房價(jià)的升降。

最后，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑影響。資產(chǎn)是具有交換價(jià)值的實(shí)體，可以分為金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)兩類。金融資產(chǎn)包括貨幣、股票、債券等。實(shí)物資產(chǎn)包括耐用消費(fèi)品、不動(dòng)產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等直接提供消費(fèi)服務(wù)和生產(chǎn)性服務(wù)的有形資產(chǎn)。一般來說貨幣是一種比較安全的資產(chǎn)，既沒有收益也沒有較大的風(fēng)險(xiǎn);其他資產(chǎn)雖都有不同程度上的風(fēng)險(xiǎn)，但是收益也會(huì)比較大。而股票、債券和房地產(chǎn)等方面一起組成了非貨幣資產(chǎn)組合，投資者會(huì)根據(jù)效用最大化的原則調(diào)整組合中各種資產(chǎn)的比例。如果中央銀行實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，增加貨幣的供給量、下調(diào)利率，那么原有的資產(chǎn)組合的均衡狀態(tài)將會(huì)被打破，投資者將會(huì)重新進(jìn)行資產(chǎn)組合以獲取新的均衡，那么就會(huì)導(dǎo)致非貨幣需求的增加，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場。

二、鄭州市房價(jià)的調(diào)控效果分析

(一)鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)2011年6月后出現(xiàn)下降

在2008年的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，世界經(jīng)濟(jì)陷入低迷，而中國的房地產(chǎn)業(yè)則逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。進(jìn)入2009年，無論是從房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額，還是從房價(jià)方面來考察，其發(fā)展都超過了2007年泡沫時(shí)期的對(duì)應(yīng)指標(biāo)。眾多研究學(xué)者分析認(rèn)為，2009年是中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年，也是中國房地產(chǎn)最輝煌的一年。圖12010年4月～2012年2月鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)走勢圖鄭州房地產(chǎn)市場也是從回暖到旺銷，截止到2009年11月，鄭州商品住宅銷售面積超出2008年全年的49%。2010年的鄭州樓市可謂跌宕起伏，一方面是對(duì)樓市調(diào)控政策層出不窮:國十條、二次調(diào)控、房產(chǎn)稅、限購令等耳熟能詳，另一方面則是鄭州房價(jià)持續(xù)穩(wěn)步上漲，鄭州市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)從2010年1月份的4862元/平方米上漲到12月份的6176元/平方米。2011年以來，加息、限購等政策伴隨樓市左右。2010年4月～2012年2月鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)走勢如圖1所示。由此可知，2011年，鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)呈現(xiàn)出“第一季度快速下降、第二季度快速回漲、第三與第四季度緩慢下降”的特點(diǎn)，2011年6月達(dá)到6724元/平方米的最高價(jià)位。進(jìn)入2012年，鄭州市市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)則在2012年2月出現(xiàn)小幅回升。據(jù)中國搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)來看，2012年3月份鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格與2月份相比又有所提高。因此，我們可以得出如下結(jié)論:2011年以來的樓市限購政策，對(duì)2011年下半年鄭州市商品住宅市場產(chǎn)生了比較明顯的效果，但是進(jìn)入2012年以后政策效果減弱。

(二)鄭州市市區(qū)商品住宅項(xiàng)目變動(dòng)情況

1．2011年第一季度鄭州市市區(qū)各行政區(qū)房價(jià)漲跌情況