住房維修資金管理的不足與完善策略

　　本文在對(duì)住房維修資金管理現(xiàn)狀分析基礎(chǔ)上, 結(jié)合其管理中存在的問題, 對(duì)其有關(guān)問題的解決對(duì)策進(jìn)行研究, 以為相關(guān)實(shí)踐及研究提供參考。

　　《中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)》是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院主管、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)主辦的國(guó)內(nèi)外公開發(fā)行的經(jīng)濟(jì)、綜合類國(guó)家級(jí)大型期刊，刊登范圍涉及經(jīng)濟(jì)金融、工程建筑、經(jīng)營(yíng)管理、理論創(chuàng)新、財(cái)會(huì)審計(jì)、教育教學(xué)、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)創(chuàng)新等各類學(xué)術(shù)稿件。

　　住房維修資金是用于進(jìn)行住宅共用區(qū)域與共用設(shè)施等維修與改造的費(fèi)用, 住房維修資金歸全體住房業(yè)主所有。結(jié)合福建省泉州市近年來住房維修資金管理實(shí)際情況, 其資金歸集與繳納以及使用管理、資金續(xù)籌、制度執(zhí)行等方面都存在著較為突出的問題, 對(duì)住房所有者的合法權(quán)益保障以及房地產(chǎn)行業(yè)良好市場(chǎng)秩序構(gòu)建等, 都存在著極為不利的影響, 迫切需要進(jìn)一步完善和解決。下文將在對(duì)住房維修資金及其相關(guān)制度概要進(jìn)行分析基礎(chǔ)上, 結(jié)合住房維修資金管理中存在的問題, 對(duì)其解決方案進(jìn)行研究分析, 以供參考。

　　一、住房維修資金及其有關(guān)制度概要簡(jiǎn)述

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定內(nèi)容, 住房維修資金主要包含住房公共設(shè)施專用資金與房屋本體維修資金。其中, 住房公用設(shè)施專用資金是用于住房公共部位以及共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金, 在房屋轉(zhuǎn)讓過程中, 其賬戶余額資金也隨之轉(zhuǎn)移到新的房屋產(chǎn)權(quán)人明顯。對(duì)住房維修基金管理的有關(guān)規(guī)定中明確指出, 住房維修資金不能夠挪作他用, 并且其中對(duì)資金繳納以及征收、管理、使用等有關(guān)內(nèi)容都有明確的規(guī)定。以住房公共維修專用基金為例, 是由購房人在購房時(shí)根據(jù)有關(guān)比例規(guī)定進(jìn)行繳納, 而進(jìn)行住房維修資金的建立是以完善房屋維修保障機(jī)制為目的, 由住房開發(fā)商代收, 房管部門進(jìn)行監(jiān)管, 所有權(quán)為住房所有者。

　　總之, 住房維修資金作為涵蓋物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)全體住戶公共財(cái)產(chǎn)維護(hù)使用的專項(xiàng)資金, 對(duì)保障住戶的房屋安全使用以及維持住房性能、提高其使用效能, 以確保共有財(cái)產(chǎn)保值增值等, 都有著十分重要的作用和意義。

　　二、住房維修資金管理中存在的問題

　　當(dāng)前, 在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展與變化的情況下, 住房維修資金的安全使用與管理成為行業(yè)領(lǐng)域關(guān)注和研究的重要問題。需要注意的是, 根據(jù)當(dāng)前對(duì)住房維修資金的管理現(xiàn)狀, 其管理中都存在以下幾個(gè)突出的共同問題。

　　首先, 表現(xiàn)在住房維修資金的繳納管理上。隨著住房維修資金管理制度與法律體系的不斷完善, 對(duì)推動(dòng)住房維修資金的規(guī)范管理與使用起到了非常積極的作用, 但是結(jié)合當(dāng)前住房維修資金管理及使用實(shí)際情況, 由于缺乏統(tǒng)一的住房維修資金管理與使用信息化平臺(tái), 并且只有少部分地區(qū)建立了住房維修資金歸集部門, 對(duì)住房維修資金的歸集以代收代繳等多種方式為主, 但是, 實(shí)際歸集與繳納中, 如果住房維修資金的繳存由住房業(yè)主與銷售企業(yè)共同承擔(dān), 一般由銷售企業(yè)進(jìn)行代收代繳, 或者是由建設(shè)單位進(jìn)行代收代繳, 但是, 上述企業(yè)與單位在完成代收代繳后, 由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)管體系, 導(dǎo)致其對(duì)資金的隨意支配與使用問題相對(duì)突出, 無法對(duì)住宅維修資金的有效落實(shí)與合理歸集繳納進(jìn)行保障, 從而對(duì)住房業(yè)主的合法權(quán)益造成損壞。比如, 一些房產(chǎn)部門對(duì)與其有特殊關(guān)系的購房者私自降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或延期繳納、減免等, 導(dǎo)致對(duì)同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主的共同利益產(chǎn)生較大程度的損害, 同時(shí)也對(duì)日后物業(yè)范圍內(nèi)維修與分?jǐn)傎M(fèi)用問題矛盾發(fā)生造成了較大的隱患。此外, 還存在著開發(fā)商對(duì)住房維修資金的欠繳情況較為嚴(yán)重, 如:最大的共用配套設(shè)施地下車庫、會(huì)所、未出售的房產(chǎn), 所有權(quán)大部分為開發(fā)商所有, 由于開發(fā)商的拒交或欠繳問題, 導(dǎo)致住房維修資金存在歷史欠賬, 對(duì)住房所有者的權(quán)益造成損害, 而實(shí)際情況是住房維修資金應(yīng)由房地產(chǎn)商與全體業(yè)主同時(shí)繳納的。最后, 在住房維修資金的繳納管理中, 由于缺乏對(duì)住房維修資金續(xù)繳以及續(xù)繳標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)約定, 導(dǎo)致部分業(yè)主因自身原因不愿續(xù)繳等, 對(duì)物業(yè)公司在住房維修資金的續(xù)繳工作開展方面造成了一定的困難影響, 同時(shí)也會(huì)存在住房維修專項(xiàng)資金的資金不足, 對(duì)住房維修與改造實(shí)施造成不利影響。

　　其次, 在住房維修資金管理上也存在一定的問題, 表現(xiàn)為住房維修資金被挪用等。由于住房維修基金管理中存在開發(fā)商代收代繳住房維修資金模式, 資金的繳納到開始申請(qǐng)使用, 正常都要在工程竣工5年保修期過后, 導(dǎo)致資金被挪用風(fēng)險(xiǎn)較大, 一些住房開發(fā)商在代業(yè)主進(jìn)行住房維修資金手續(xù)辦理過程中, 不經(jīng)過業(yè)主同意私自截留或挪用資金, 或者是開發(fā)商代收住房維修資金時(shí), 未及時(shí)將資金轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)資金賬戶, 在完全辦理完成房產(chǎn)證之后才進(jìn)行轉(zhuǎn)入, 導(dǎo)致住房維修資金的資金存在一定的不確定與不安全性, 甚至?xí)霈F(xiàn)住房維修資金的應(yīng)繳資金數(shù)額與銀行實(shí)際存款數(shù)額缺口較大問題, 對(duì)住房維修資金的使用和管理都存在不利影響。

　　再次, 住房維修資金的申報(bào)與使用困難。當(dāng)前, 由于住房維修資金的申請(qǐng)與使用程序以及審批手續(xù)辦理都比較復(fù)雜, 再加上對(duì)住房維護(hù)改造的大修更新改造項(xiàng)目需要業(yè)主共同決定導(dǎo)致業(yè)主意見不統(tǒng)一情況下, 住房維修資金的申報(bào)與使用難度就更加突出。根據(jù)住房維修資金管理的有關(guān)規(guī)定, 住房維修資金的動(dòng)用需要取得一定比例的業(yè)主同意, 因此, 在征求業(yè)主意見過程中, 對(duì)業(yè)主召集本身存在一定困難, 再加上業(yè)主意見難統(tǒng)一, 也會(huì)增加住房維修資金啟動(dòng)使用難度;此外, 在征得業(yè)主同意后, 對(duì)資金的申請(qǐng)也需要經(jīng)過一定時(shí)期與過程, 且各個(gè)審批環(huán)節(jié)流程較為繁瑣, 都會(huì)造成住房維修資金申報(bào)和使用難度增加。

　　最后, 對(duì)住房維修資金的監(jiān)管力度不足。住房維修資金的啟動(dòng)使用較為困難, 而大量資金閑置也會(huì)增加被挪用以及貪污腐敗發(fā)生風(fēng)險(xiǎn), 因此, 需要加強(qiáng)對(duì)住房維修資金的監(jiān)管力度, 但是, 住房維修資金實(shí)際監(jiān)管中, 由于內(nèi)部機(jī)制的不完善, 信息平臺(tái)難普及到位, 業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管辦法缺失, 導(dǎo)致住房維修資金被用于投資風(fēng)險(xiǎn)較大且安全性較低項(xiàng)目中, 導(dǎo)致住房維修資金的不安全性增加, 對(duì)住房維修資金作用發(fā)揮十分不利。

　　三、住房維修資金管理問題的解決方案

　　針對(duì)上述住房維修資金基金管理中存在的問題, 為避免其影響發(fā)生, 需要從以下幾方面對(duì)住房維修資金管理問題進(jìn)行解決和改善。

　　首先, 應(yīng)不斷完善住房維修資金管理的專項(xiàng)法律制度。結(jié)合當(dāng)前住房維修資金管理制度的整體性以及協(xié)調(diào)性、配套性較差問題, 導(dǎo)致其管理實(shí)施缺乏相對(duì)完善的法律規(guī)定體系, 甚至存在各項(xiàng)規(guī)定之間相互沖突問題, 為確保住房業(yè)主的合法權(quán)益, 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展, 需要在住房維修資金管理中, 與其他相關(guān)物業(yè)規(guī)定進(jìn)行有效區(qū)分, 建立相對(duì)完善的住房維修資金專項(xiàng)管理制度, 在健全的法律制度體系保障下, 對(duì)住房維修資金中各項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行保護(hù), 以避免業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)不被侵占, 充分發(fā)揮住房維修資金在住房共有設(shè)施與設(shè)備、公用領(lǐng)域的維修與養(yǎng)護(hù)作用。

　　此外, 應(yīng)通過對(duì)住房維修資金專項(xiàng)獨(dú)立賬戶管理的規(guī)范和強(qiáng)化, 并在合理簡(jiǎn)化住房維修資金申報(bào)與使用程序、加強(qiáng)政府對(duì)住房維修資金的監(jiān)管等措施基礎(chǔ)上, 解決當(dāng)前住房維修資金管理中存在的問題, 確保住房維修資金作用充分發(fā)揮以及住房所有者的合法權(quán)益得到保障。其中, 對(duì)住房維修資金的專項(xiàng)獨(dú)立賬戶管理方法進(jìn)行規(guī)范和強(qiáng)化, 需要進(jìn)行統(tǒng)一的住房維修資金管理體系構(gòu)建與完善, 對(duì)住房維修資金的資金保值增值方法進(jìn)行合理研究, 以確保其資金保值增值, 并將其增值收益嚴(yán)格轉(zhuǎn)入住房維修資金中, 以為日后申報(bào)使用提供保障;對(duì)未繳納住房維修資金的業(yè)主, 需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行特殊補(bǔ)救, 各級(jí)政府部門, 多方加強(qiáng)協(xié)作, 有效制約欠繳現(xiàn)象, 并進(jìn)一步加快業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管辦法的出臺(tái), 規(guī)范業(yè)主大會(huì)的行為, 嚴(yán)厲查處違法違規(guī)使用住房維修資金的行為, 嚴(yán)格追究其法律責(zé)任, 確保住房維修資金的規(guī)范使用和管理。

　　四、結(jié)束語

　　總之, 對(duì)住房維修資金管理問題及解決方案進(jìn)行研究, 有利于針對(duì)當(dāng)前住房維修資金管理存在的問題, 進(jìn)行合理解決與改善, 從而對(duì)住房所有者的合理權(quán)益進(jìn)行保障, 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

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