房地產(chǎn)論文發(fā)表價(jià)格評(píng)估中的幾種方法

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)師房產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)之一，房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估對(duì)于保障金融資產(chǎn)安全十分重要。本文探討了房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的幾種方法，僅供同行參考。

　　《北京房地產(chǎn)》是《北京廣播電視報(bào)》的下屬刊物，雜志創(chuàng)刊18年來(lái)深受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界人士喜愛(ài)，特別是自2004年改版以來(lái)，進(jìn)一步明確了辦刊方向，不僅結(jié)交了更多的房地產(chǎn)業(yè)朋友，更以其獨(dú)特的專(zhuān)業(yè)刊風(fēng)格成為目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一流的品牌行業(yè)雜志。

　　我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)始于上世紀(jì)九十年代初，經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，法律法規(guī)制度建設(shè)已趨于完善，隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)也在不斷地完善及更新，相應(yīng)的估價(jià)制度體系及估價(jià)準(zhǔn)則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產(chǎn)估價(jià)師在從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)過(guò)程中能有“法”可依。從專(zhuān)業(yè)估價(jià)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為了特定的目的對(duì)特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定;為了提高估價(jià)的準(zhǔn)確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)的專(zhuān)業(yè)人員外，估價(jià)方法的選擇更為重要。那么在估價(jià)實(shí)務(wù)中如何選擇估價(jià)方法，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下兩方面來(lái)考慮選擇估價(jià)方法：

　　一、不同目的的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法

　　方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，在實(shí)際估價(jià)中，委托方會(huì)有不同的目的，針對(duì)不同的目的應(yīng)選擇不同的方法。

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性的估價(jià)范圍，根據(jù)不同的申請(qǐng)方式應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法。如以拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)，宜重點(diǎn)選擇市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。如果土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)，可采用市場(chǎng)法。在采用市場(chǎng)法評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的交易實(shí)例三個(gè)以上。所謂可比性，是指土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一性。同時(shí)還應(yīng)注意選取的交易實(shí)例的土地交易日期是否接近評(píng)估時(shí)間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)的價(jià)格。在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批，只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能具此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。如是以協(xié)議出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)選擇成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　2.房地產(chǎn)租賃評(píng)估。

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)租賃評(píng)估時(shí)，如果房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)，租賃信息充分，應(yīng)首選市場(chǎng)法。在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃的信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)的資料，了解房地產(chǎn)中介的租售行情。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃交易的實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的價(jià)格及房地產(chǎn)的狀況，如座落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等。還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因?yàn)檫@些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較是不可缺少的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例的比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。如果租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定，應(yīng)用收益法。收益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等。扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定。如四項(xiàng)租金全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。如果市場(chǎng)難以提供類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，也不便預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，可采用成本法。因?yàn)槌杀痉ㄒ子谟?jì)算，并能把握房屋租賃價(jià)格基本標(biāo)準(zhǔn)。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格，一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定，也可采用按工程造價(jià)估算方法取得。

　　3.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

　　根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法，不具備采用市場(chǎng)法的條件，可采用其他估價(jià)方法。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法，即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不太實(shí)用。對(duì)于特殊用途的被拆遷對(duì)象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，不具備采用市場(chǎng)法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評(píng)估。由于拆遷估價(jià)目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，可采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　二、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)

　　1.居住房地產(chǎn)估價(jià)。

　　居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類(lèi)型的房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個(gè)套住房也基本上沒(méi)有什么區(qū)別。同時(shí)，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類(lèi)房地產(chǎn)中最大的，因此居住房地產(chǎn)估價(jià)的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例，應(yīng)主要采用市場(chǎng)法。

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法。采用收益法估價(jià)時(shí)，首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報(bào)酬率。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用的方法。在有些估價(jià)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助。

　　3工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

　　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)涉及各類(lèi)工業(yè)，各類(lèi)工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能不同。因此，工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類(lèi)房地產(chǎn)的交易.實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不容易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較實(shí)例。所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。如果可以從企業(yè)的總收益中分離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法。但這種分離通常有一定的難度一特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。由于上述原因，所以工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)較多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定有兩個(gè)主要途徑，一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。

　　由以上分析可以看出，不同目的、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)要采用不同的估價(jià)方法。而同一種估價(jià)方法，可以用于不同目的、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)。因此，在估價(jià)實(shí)務(wù)中，應(yīng)選擇最佳的、最客觀的估價(jià)方法，對(duì)不同目的、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。