房產(chǎn)論文范文參考論正確認識單位集資房的使用

　　論文摘要：前單位分配性住房以后者即集資房為主，集資房是指由政府，單位，個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的房屋，員工個人可以按房價全額或部分出資，并在信貸，建材供應(yīng)，稅費等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權(quán)由單位所有，一般通過劃撥(國家機關(guān)用地)或出讓等方式取得。

　　本文介紹了當下我國單位分配性住房的現(xiàn)狀，著重討論了集資房的相關(guān)狀況，并結(jié)合我國宅基地上所建房屋的相關(guān)制度規(guī)定探討了單位集資房所有權(quán)的歸屬問題，且通過分析對比，研究得出對我國單位集資房這一特殊福利保障措施的啟示。

　　關(guān)鍵詞：單位分配性住房,單位集資房,宅基地住房,所有權(quán)歸屬

　　天大地大，何處是我家?在中國傳統(tǒng)觀念中，住房乃安生立命之本，其重要性不言而喻，尤其在當下這個房價飆升的年代。也正因如此，各個單位推出的福利分配房，單位集資房等一系列分配性住房變得格外吸引人眼球，但由于相關(guān)立法的缺失，其所有權(quán)歸屬不明，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。目前關(guān)于單位分配性住房尤其是單位集資房的研究并不深入徹底，對于政府，單位，個人三方共同承擔通過籌集資金建造的單位集資房的歸屬，多數(shù)學者認為其所有權(quán)應(yīng)按出資比例確定，但這單薄的共識遠不能解決與此引發(fā)的糾紛，本文擬通過研究單位集資房與我國宅基地上所建房屋的異同及制度設(shè)計，以期豐滿其相關(guān)規(guī)定，為相關(guān)糾紛的解決提供借鑒。

　　一、我國單位分配性住房的現(xiàn)狀及問題分析

　　單位分配性住房即單位家屬樓供員工居住的房屋，其主要包括福利分配房，集資房等，前者可分為兩種類型，一種為單位承諾的為員工統(tǒng)一安排分配的宿舍，此種員工宿舍無疑為單位財產(chǎn)，員工只享有居住權(quán)，只能占有，使用，無權(quán)處分，收益。第二種則為單位為獎勵某成績突出或工齡較長的員工而為其分配的住房，此種情況下，根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，若單位將房屋登記在此員工名下，則此員工為該房屋的所有人，取得房屋的所有權(quán)，可以任意處分該房屋，不受單位的限制。若單位未將房屋登記在此員工名下而是登記在單位名下，則員工雖然對此房屋沒有所有權(quán)，但其對單位享有債權(quán)，可以要求單位進行變更登記，將房屋登記在其名下，實現(xiàn)其對房屋的所有權(quán)。

　　目前單位分配性住房以后者即集資房為主，集資房是指由政府，單位，個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的房屋，員工個人可以按房價全額或部分出資，并在信貸，建材供應(yīng)，稅費等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權(quán)由單位所有，一般通過劃撥(國家機關(guān)用地)或出讓等方式取得。與此同時，單位在員工購買集資房后一般并不向其發(fā)放房產(chǎn)證，房屋登記在單位而非員工名下。即在法律層面上，集資房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均在單位名下。換言之，購買了集資房的員工僅擁有與單位簽訂的支付了全額或部分房款的購房合同，即在法律上關(guān)系上僅擁有對單位的債權(quán)，缺乏相應(yīng)的物權(quán)性保護。

　　雖然當前法學界對于集資房的歸屬普遍認為應(yīng)該按出資額確定，但由于單位集資房的特殊性，其本身出資額的確定就是一大問題。目前大多數(shù)購買集資房的員工都是按照單位規(guī)定的每平米多少價格的房價全額購買的，那么員工們就能夠據(jù)此對房屋享有完全所有權(quán)了么?眾所周知，由于集資房帶有單位福利的性質(zhì)，單位規(guī)定的房價遠遠低于市價，此外其在信貸等方面也享有一系列的優(yōu)惠，那么單位的這種福利是否應(yīng)該算作單位的出資額呢?如若不算，把這一系列福利措施單純當做單位已發(fā)放給員工的福利，那么員工理應(yīng)獲得對集資房的完全所有權(quán)，那么為何單位不為員工進行房屋登記并發(fā)放房產(chǎn)證，甚至限制員工處分房屋，尤其禁止員工將房屋買賣給非本單位人員呢?相反，如果這一系列福利算作單位的出資額的話，那么出資額到底應(yīng)如何確定，即使將房價與市價的差額記為出資額，那么信貸優(yōu)惠又將如何計算?再者，即使明確了彼此的出資額，確定了單位與員工的份額，那么房屋的歸屬是否應(yīng)當算作單位與員工按份共有?其是否適用按份共有的規(guī)定?

　　為解開這一系列問題，接下來我們將分析研究我國房產(chǎn)中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定，以期從中得到解決這一問題的啟示。

　　二、宅基地上所建房屋的現(xiàn)狀及制度設(shè)計

　　宅基地是農(nóng)村集體組織按照一定標準無償分配給本集體成員用于建造住的集體所有的土地，其與單位集資房在一定程度上有相似之處，從本質(zhì)上而言，

　　宅基地是集體對農(nóng)民的福利，而單位集資房則是單位對員工的福利，同時兩者的交易性權(quán)利如申請，抵押，贈與等在實際生活中都受到嚴格限制。

　　“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，為維護社會主義土地公有制，保護土地使用者的合法權(quán)益，由土地使用者申請，經(jīng)調(diào)查審定，準予登記，發(fā)給集體土地建設(shè)讓用地使用證。”由此來看，宅基地的所有權(quán)歸集體所有，其使用權(quán)的取得采取申請——審批的方式，是國家為了保障農(nóng)民的居住條件而無條件分配給農(nóng)民的。由于宅基地使用權(quán)本身的特性，其有以下限制：(一)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，不包括城鎮(zhèn)居民;(二)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民自建房屋;(三)宅基地使用權(quán)實行嚴格的“一戶一宅”制。

　　符合條件的農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)后根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，因合法建造房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。因此農(nóng)民對于其宅基地上所建房屋，因其建造房屋這一事實行為的成就而取得房屋的所有權(quán)，意即只要房屋建成，宅基地使用權(quán)人當然取得其在宅基地上所建房屋的所有權(quán)，農(nóng)民在不進行處分行為時即可完全長期享有此房屋權(quán)利，此時農(nóng)民的法律保護(權(quán)利憑證)是手中的集體土地建設(shè)用地使用證。同時根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，處分非依法律行為取得的不動產(chǎn)時，依照法律需要辦理登記的，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。即對于宅基地上所建房屋必須登記過后才能進行處分行為。而我國就是通過登記對宅基地上所建房屋的處分行為進行限制和監(jiān)管，從而相對規(guī)范了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度。

　　集體根據(jù)農(nóng)民的具體狀況及本村的土地狀況將集體土地分配給本村農(nóng)民作為宅基地，農(nóng)民對宅基地僅享有使用權(quán)，而對于宅基地上房屋因其自建行為而取得所有權(quán)。由于宅基地使用權(quán)屬集體對農(nóng)民的福利，因此對其主體資格有嚴格的限制。而農(nóng)民處分其宅基地上所建房屋是對宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)雙重權(quán)利的處分，所以其處分受到相應(yīng)限制，只有在相對人符合宅基地使用權(quán)的主體資格并得到相關(guān)機構(gòu)的批準后，其處分行為才完全有效。

　　正如之前所分析的那樣，宅基地上所建房屋與單位集資房在本質(zhì)上同屬福利房，農(nóng)民因其主體資格的滿足取得宅基地使用權(quán)，同時對宅基地上所建房屋因其

　　自建行為而取得所有權(quán)。同時根據(jù)我國土地制度中“房隨地走”的規(guī)則，若其土

　　地使用權(quán)喪失，則其土地上的房屋權(quán)利亦隨之喪失保護，從而達到限制宅基地上所建房屋自由處分，保障其福利性的目的。因此若想進行宅基地上所建房屋的處分，必須到相關(guān)機構(gòu)進行宅基地使用權(quán)的變更登記，而相關(guān)機構(gòu)亦通過審查變更主體的資格對其處分行為進行相關(guān)限制。

　　三、單位集資房的制度思考

　　單位集資房與宅基地上所建房屋的福利性特征，使其成為我國房地產(chǎn)制度中極具特色的兩種制度，也決定了其相互的可借鑒性。通過分析我國宅基地上所建房屋的相關(guān)制度，筆者就單位集資房的相關(guān)制度現(xiàn)提出以下思考：

　　(一)賦予單位集資房買賣合同這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力

　　正如之前所分析的，目前的單位集資房買賣僅有一紙買賣合同作為權(quán)利憑證，而由于債權(quán)的相對性和平等性使其效力大打折扣，無法很好的保護員工的利益。因此，我認為可以賦予單位集資房買賣合同一定的物權(quán)效力，正如宅基地使用權(quán)人因其自建房屋這一事實行為而取得房屋所有權(quán)，員工按照單位定價全額支付房款的，亦應(yīng)當因其付訖房款的行為而取得對單位集資房的所有權(quán)。但由于買賣合同法律行為的屬性，因此基于維護法律體系的考量，不應(yīng)當將其并入《物權(quán)法》第三十條所規(guī)定的非依法律行為而取得所有權(quán)的情形。為增強此種買賣合同的效力，平衡單位與員工雙方的利益，可以要求雙方到相關(guān)主管部門進行登記，通過登記公示單位集資房買賣合同，賦予這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力，使其取得類似于在宅基地上自建房屋這一事實行為的法律效力，承認員工對單位集資房的所有權(quán)。

　　(二)單位集資房的處分行為應(yīng)受到一定的限制

　　借鑒我國關(guān)于宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定，單位集資房的處分行為也應(yīng)受到相關(guān)限制。

　　1.審查主體資格。由于單位集資房的福利性特征，與宅基地使用權(quán)相類似，其主體應(yīng)受到一定的限制，應(yīng)具有一定的人身依附性。筆者認為：(1)單位集資房的受益主體應(yīng)僅限于本單位的員工，不包括其親屬及其他單位人員;(2)單位集資房的用途僅限于員工自住，不能用于出租或用做商品房;(3)與宅基地使用

　　權(quán)相類似，單位集資房應(yīng)實行嚴格的“一戶一宅”的原則，確保其福利性。

　　2.限制處分行為。通過分析借鑒宅基地使用權(quán)的相關(guān)制度規(guī)定，對單位集資房的處分行為可通過前文所提到的登記制度進行限制。(1)單位集資房處分行為的相對人如若符合其主體資格的相關(guān)條件則處分行為有效，單位應(yīng)協(xié)助相對人在房產(chǎn)登記機關(guān)進行變更登記。(2)對于不符合主體條件的單位集資房處分行為相對人，單位可以拒絕為其變更登記，不承認其主體資格。(3)單位集資房所有人在其處分行為完成后不得再申請單位集資房。

　　3.對于主體資格喪失的員工，單位可以收回其單位集資房，但必須償還其相應(yīng)房款和因裝修等行為而引起的損失，亦可以允許其通過合適價格(此處的合理價格應(yīng)略低于市價)賣給本單位符合主體資格的員工。

　　綜上，通過借鑒我國宅基地上所建房屋的相關(guān)制度及單位集資房的自身特性，筆者認為，應(yīng)當通過登記公示賦予單位集資房買賣合同一定的物權(quán)效力，平衡單位與員工間的利益。其次，其處分行為應(yīng)根據(jù)其主體資格受到相應(yīng)限制，并不當然發(fā)生效力。即非本單位的員工不得當然繼承，買受獲得單位集資房的所有權(quán)。

　　我國目前仍未出臺關(guān)于單位集資房的相關(guān)制度規(guī)定，針對現(xiàn)實生活中所產(chǎn)生的一系列糾紛，筆者暫提出以上思考，希望能夠?qū)ξ覈嚓P(guān)制度的完善有所啟發(fā)，以健全社會主義法制。